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　　（在“2023年全国重点监测城市土地成交金额TOP20榜单”中，杭州市仅次于上海市，位居全国第二。图片来源：克而瑞）

　　随着杭州市2023年最后一批涉宅用地出让完毕，杭州市坐稳了全国土拍市场“揽金榜”第二位的宝座。

　　12月28日，随着6宗地块全部成功出让，杭州市2023年度土拍之战正式落幕。据中指研究院统计数据，杭州市在2023年总共推出14批次土地，累计成交123宗涉宅地块，合计成交建筑面积950.9平方米，成交总金额约1780亿元，在全国范围内仅次于上海市，位居全国第二位。

　　《中国经营报》记者注意到，在全国房地产市场持续低迷、深度调整的大环境下，杭州市土地市场表现优于绝大多数城市，民营房企参与度和溢价率也位居前列，杭州市区66%的地块由民营房企摘得。

　　具体来看，杭州市2023年最后一次土拍的出让规则仍是“价高者得”，部分地块不限房价。其中，位于余杭区未来科技城、拱墅区运河新城、萧山区湘北等板块不设地价上限，但仍限制房价，其余地块则放开了新房房价限制。

　　值得注意的是，在杭州市此轮土拍中，拿地企业均为浙江省本土房企。对此，中指研究院华东大区常务副总高院生表示，杭州市此次土拍的热度较高，本土房企在杭州市住宅用地市场一直保持较高活跃度。“湘北、运河新城、未来科技城优质地块竞争激烈，这也表明房企对杭州市2024年的房地产市场表现依旧看好。”

　　据了解，在不设地价上限的情况下，杭州市2023年最后一次土拍的溢价率最高达到了36.25%。

　　在此次土拍成交的6宗地块中，萧山区出让2宗，拱墅区、余杭区、临安区和富阳区各出让1宗地块。其中，位于萧山区湘湖北的2宗地块溢价率分别达到36.25%和21.66%，总价均超过12亿元。此外，位于拱墅区运河新城的地块溢价率也接近30%。

　　不过，在杭州市此次土拍中，不同板块间依旧延续分化趋势，部分板块溢价率不足1%。相较于萧山区湘北板块出让地块超过36%的溢价率，位于余杭区未来科技城板块的地块溢价率仅为10.27%，而位于区鹿山板块和临安区青山湖科技城板块的地块溢价率分别约为0.8%和0%。

　　对此，高院生分析称，湘北板块与滨江区一路之隔，但限价较滨江区少了近2万元/平方米，周边二手房仍存在倒挂现象，加之该板块内新房市场已断供两年多，导致房企在此次土拍中竞争激烈。“运河新城地块作为此轮土拍中的唯一位于主城区的地块，地块所处位置较好，临河、近地铁、周边配套也较完善。”

　　值得注意的是，在杭州市2023年最后一次土拍中，最终斩获地块的均为民营房企。其中，绿城集团摘得位于拱墅区运河新城板块和萧山区湘北板块的2宗地块，滨江集团则联合杭州地铁摘得余杭区未来科技城板块的1宗地块。

　　中指研究院统计数据显示，2023年，杭州市仍是房企的拿地重心所在，地价达上限的地块占比在六成左右，并且土拍市场表现稳定，呈现出不同程度的增长态势。

　　另据克而瑞统计数据，截至2023年11月底，杭州市预供地完成率达到全年计划的73%，实际完成供地面积达到约390万平方米。不过，尽管杭州市在2023年全国土地出让市场中表现优异，但在2023年上半年的土地出让中，杭州市也有近三成的预公告地块出现逾期。

　　相关资料显示，2023年，仅就在杭州市斩获了27宗地块，绿城集团则在2023年12月一个月内拿下了6宗地块，全年拿下14宗地块，两家房地产龙头企业拿地数量占杭州市全年出让地块总数的比重达到约33%。

　　根据克而瑞统计数据，在2023年前11个月，绿城集团和分别以约680亿元和546.2亿元的拿地金额，位列全国拿地企业排行中的第6位和第8位。

　　在业内人士看来，2024年，土地市场两极分化的趋势或将持续。克而瑞方面分析认为，由于以杭州市为代表的二线城市以较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将以更高比例集中于龙头房企。

　　“城投公司投资力度或将持续收缩，但仍有部分‘托底’需求；民营房企的投资则更依赖于房地产市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。”克而瑞方面表示。

　　不过，放眼全国，杭州市土地市场表现较为特殊，拿地企业以浙江省内民营房企为主。在2023年杭州市土地出让大战中，杭州市区66%的地块由浙江省本土房企摘得，并呈现出两极分化状态，头部优质房企拿地较多。

　　可供对比的是，央国企仍是全国土拍市场中的拿地主力。据中指研究院监测数据，截至2023年11月末，全国22座集中供地试点城市土地出让中，央国企累计拿地金额占比约为50%，较2022年全年提升13个百分点；地方国资企业占比23%，较2022年全年下降19个百分点；民营房企占比则仅超过二成，较2022年提升6个百分点。

　　对此，中指研究院方面分析认为，从企业发展模式来看，在房地产市场新形势下，伴随着行业探索新的发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式。“轻重并举或是重要方向，存量资产运营的重要性提升，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。”