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房企中报深读丨林中二次创业
旭辉同时表示将如期派发末期股息。该公司认为,在当前市场情况下,储备更多现金,确保公司能够穿越周期。尽管如此,旭辉系股价仍然迎来了大跌:当天旭辉控股收报2港元,跌14.89%;旭辉永升服务(01995.HK)收报4.86港元,跌9.67%。
一般而言,上市公司配股融资意味着股东权益被稀释,从而引发资本市场看空,股价下跌不足为奇。只不过,旭辉在行业发展这一节点上,以配股融资的方式增厚公司资金安全垫,颇有点悲壮的意味。且不论,林氏家族与公司管理层在过去一年,已多次自掏腰包购买自家股票与债券。无论在这一过程中,企业管理层是否降低了财富持有成本,他们与企业共渡难关的心态却是真实的。
旭辉能“撑”到今天,实属不易。“旭辉可以撑到什么时候?”常有业内人士发出这样的灵魂拷问。在债券圈内,有一个说法是,旭辉成为业内优等生,能进入监管层示范房企的名单,是坚持不逾期、不躺平换来的。迄今为止,除了一笔永续债以“跳息”的代价延续之外,旭辉确实做到了境内外融资都处于正常还本付息状态。也因此,旭辉一直被关注。
就在配股融资前一天,旭辉举行了2022年上半年业绩发布会,该公司上半年业绩处于行业中上水平:1-6月,旭辉营业收入297亿元、净利润19亿元。结算毛利率为20.7%,同比持平,且上半年实现740亿回款,经营性现金流为正。
不过,业内人士喊了多年的房地产模式重塑,在财报数据的陨落中可以窥见真相。能令旭辉管理层焦虑的,目前看来只有大幅下跌的归母净利润。期内旭辉归母净利润7.30亿元,同比大幅下降了79.71%。
实际上,旭辉近年来持续压降净负债率,也有计划先用3-4年时间,将净负债率降到50%;再用3-4年将净负债率压降到30%。但旧有的开发模式、行业下行周期的到来,对旭辉的利润侵蚀仍然显而易见。
在业绩发布会上,旭辉除了强调公司资金安全,也谈及正在改善合作权益比。现实情况是,2022年上半年,旭辉股东权益应占核心净利润约人民币18.19亿元,同比下跌45.6%。
“在这个新旧模式的变革期,旭辉也在重新思考经营理念,旭辉的应对策略就是以全新的姿态拥抱二次创业。”旭辉控股董事局主席林中第一次对外界抛出了这一观点。其实,他最近在内部已不止一次提到二次创业。
与此同时,旭辉已完成组织结构的调整,成立地产开发平台、商业平台、代建平台、职能平台,助力同心圆战略的落地。
对于一家净资产规模千亿的企业而言,二次创业所需要的远不止于一腔热血。1992年开始,干了30年房地产的林中,手中还握有旭辉瓴寓、旭辉建管(代建平台)这两个筹码。旭辉瓴寓是2016年创立的,旭辉建管是2021年才起步的。
从2022年中期业绩公告里可见,对于旭辉瓴寓的业务发展介绍排在了已经上市的旭辉永升服务之后,这是旭辉在长租公寓领域的一个重要抓手。据披露,旭辉瓴寓累计管理的房间数量超过了8万间,稳定期项目实现96%以上的高出租率。近期,旭辉瓴寓首轮募资已取得实质性的进展,首轮募资规模将超过1亿美元。
旭辉还有商业。2022年上半年,旭辉商业收入达到6.6亿,主要来自去年末新开项目贡献。目前旭辉在营14座商业,整体出租率仍保持在92%水平。
相比前两者,旭辉代建业务刚刚起步。2022年上半年,旭辉建管已经拿了29个项目,累计在管35个项目,累计在管的面积超过700万平方米。可售货值达到448亿元,大部分都在一二线城市。并参与地方政府保交付的一些项目。
目前,旭辉代建有5种合作模式,分别是商业代建、政府代建、资本代建、企业定制和管理咨询。代建业务可以并表,从某种程度来看,消解了企业在行业下行周期项目开拓的难度。旭辉也对该项业务寄予了厚望。
此前不久,该公司对外宣布,由集团执行董事陈东彪出任旭辉建管董事长。陈东彪是林中重要的左膀右臂,1989年毕业于同济大学的他,迄今为止有两段时间较长的职业生涯:曾任上海万科房地产有限公司总经理、董事长,后进入旭辉管理层。林中把得力干将放到新业务板块,可见其对代建的重视。
喊出“打破过去”的企业家,有董明珠、黄克兴等等一众实业家。在房地产行业,林中提出二次创业,征途漫漫。
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