租赁成交升了租金降幅收窄！第一季度广州写字楼市场已回暖

　　消费市场回暖为经济复苏注入强劲动力，与此同时，利好政策持续释放，多箭齐发重振市场信心。据第一太平戴维斯监测，2023年第一季度，广州商办市场展现出一系列积极信号。

　　数据显示，广州甲级写字楼物业市场共四个新项目入市，合计带来20.8万平方米供应面积。2023年，市场预计迎来供应高峰，全年供应面积预计突破百万平方米。

　　广州零售物业市场未录得新项目开业入市，全市总存量维持在709.6万平方米。第一太平戴维斯预计第二季度，大量人口的流入迭加客流量的反弹料将提振零售商的市场信心，品牌扩张活动有望稳步回升。

　　宏观层面，2022年广州经济增长放缓，全市地区生产总值同比仅增长1.0%，至28839.0亿元。2023年开年以来，全市经济活动显着恢复。据《广州市政府工作报告》，今年广州经济增长预期目标将达6%以上。

　　2023年第一季度，广州甲级写字楼物业市场共四个新项目入市，合计带来20.8万平方米供应面积。受此推动，全市总存量环比扩张3.2%，季末达681.3万平方米。

　　季内租赁市场活跃度较此前数季大幅提高，租赁问询、租赁成交量均有增长。因此，全市季度净吸纳量环比上升23.9%，至约4.8万平方米。其中，得益于金融等企业租赁需求的释放，珠江新城净吸纳量上升至全市最高的2.4万平方米，占全市总量的50.8%。尽管如此，全市平均空置率仍因新项目影响而结构性环比上升1.9个百分点，至18.1%。

　　季内得益于租赁市场的复苏，广州甲级写字楼市场租金降幅收窄。截至季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月149.5元，租金指数环比下降0.5%，降幅较上季收窄0.6个百分点。

　　展望2023年，市场预计迎来供应高峰，全年供应面积预计突破百万平方米。其中，第二季度，预计有七个新项目交付入市，共为市场带来46.2万平方米供应面积。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇分析认为，第二季度随着经济活动的稳步恢复，迭加广州市政府对实体经济、民营企业发展的支持，租赁活动预计保持活跃，源自金融、信息技术、专业服务等行业的租赁需求预计稳定回升。

　　2023年以来，政府多措并举，加大力度提振消费并着力促进零售物业市场实现高质量发展。2月，《关于支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转的若干措施》正式印发，政策明确支持首店经济发展，将对国内外知名品牌在广州设首店、旗舰店给予支持，同时鼓励大型零售商业项目建设，对符合条件的项目予以最高300万元支持。

　　第一季度广州零售物业市场未录得新项目开业入市，全市总存量维持在709.6万平方米。季内尽管品牌租赁活动有所恢复，但此前数季疫情对零售商经营的累积性影响凸显，部分品牌因门店退租撤场，全市空置率普升。受此影响，全市空置率环比上升0.9个百分点，至15.5%。与此同时，业主对调整租金持谨慎态度，全市平均租金录得人民币每平方米每月644.2元，租金指数环比持平。具体来看，租赁需求活跃的行业如金融业、信息技术行业；健康医疗、传媒及娱乐业总体需求平稳。

　　展望2023年第二季度，大量人口的流入迭加客流量的反弹料将提振零售商的市场信心，品牌扩张活动有望稳步回升。受客流全面回升及营收稳步提高的推动，优质存量项目的租金水平有望上调，全市平均租金或将在此带动下实现小幅上升。

　　值得关注的是，3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　截至目前，我国已上市REITs产品共25单，共发行募资801亿元，总市值869亿元，流通市值381亿元，相比成熟经济体市场，我国REITs市场整体规模仍然不大，增量扩容空间充足。

　　引用中信证券研究部根据各REITs公告的2023年预期可供分配金额计算得出的现金分派率，截至2023年3月10日，统计的已上市25单产品当中产权类REITs整体的2023年预计现金分派率约为3.5%，经营权类REITs整体的2023年预计现金分派率约为7.5%。

　　第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，高标准核心消费基础设施资产将是发行REITs的首选，尤其是在消费基础设施纳入REITs资产类别之初，位于一线及新一线城市的资产最有机会发行REITs，同时需要满足收益率及项目合规准入方面的严格要求。对于运营管理良好，租金稳定且有可以想象的上升空间，及底层资产产权清晰的项目将会成为REITs市场的新宠。