业委会想换物业却被开发商告上法庭！一栋商住楼的换物业之争

　　业委会认为物业公司品质差，召开业主大会作出更换物业的决议。不料，开发商却质疑业委会的合法性，将业委会告上法庭，要求撤销业委会和业主大会决议。

　　这一换物业之争引发的诉讼，发生在成都锦江区的金辉商住楼（天紫界）。成都市锦江区人民法院于今年6月6日受理该案，并于8月1日作出判决，驳回了原告的诉讼请求。但目前，开发商宜宾市永竞房地产开发有限责任公司（以下简称永竞地产）已提出上诉。

　　金辉商住楼（天紫界）位于成都市锦江区一环路东五段46号，2012年交房，距今已有10年，但交房后一直没有成立业委会，直到今年3月才成立了金辉商住楼（天紫界）首届业主委员会。四川永祥物业服务有限公司（以下简称永祥物业）为小区物业公司，宜宾市永竞房地产开发有限责任公司则是小区开发商。

　　“此前业主们对物业公司怨言颇多，但是苦于没有业委会，没有人牵头来跟进换物业的事。”金辉商住楼（天紫界）首届业主委员会主任刘涛告诉记者，业委会成立后召开业主大会，要求解聘物业公司，但此事却迟迟未能推进。刘涛说，这是因为开发商和物业公司不承认业委会。“业委会是在牛市口街道办备案了的，但是开发商和物业公司拒不承认，并且不肯提供业委会办公室。”刘涛告诉记者，开发商还起诉业委会成立流程不合规，“但是法院已经作出判决，驳回他们的起诉”。

　　刘涛向记者展示了一份落款时间为2022年8月1日的“四川省成都市锦江区人民法院民事判决书”。

　　判决书中描述了业委会的成立过程：开发商永竞地产于2012年8月30日陆续将物业交给购房者，2021年4月12日，180户业主向成都市锦江区牛市口街道办事处、路南社区提交筹备首届天紫界业主大会申请，同年6月3日，牛市口街道办对筹备组成员名单进行了公告。2021年6月至11月期间，筹备组召开了十次会议，2022年1月16日，首届业主大会召开，对管理规约、业主大会议事规则、业委会工作规则进行了表决，选举产生了首届业委会。2022年2月23日，业委会向牛市口街道办事处申请备案。

　　今年6月，金辉商住楼业主钟某某、蒋某某以及永竞地产请求判决撤销金辉业委会、业主大会作出的首次业主大会决议。其在诉讼中列出了应撤销业委会的几个理由，包括：永竞地产系建设单位业主，金辉业主大会筹备组没有永竞地产代表，筹备组成立违法；筹备组未在规定期限内召开大会，应自动解散，所形成的决议也归无效；筹备组成员多次选举和更换，程序违法；首届业主大会参与投票表决的业主及专有部分面积均未达到三分之二的法定条件，决议事项并未通过，首届业委会也未成立；公告投票操作过程弄虚作假；违法成立的业委会不能代表广大业主的利益等等。

　　对此，金辉业委会、业主大会辩称，设立业主大会、选举业委会过程出现的争议，不属于民事案件受理范围。在政府相关部门的指导下，小区能够设立业主大会、选举业主委员会，如果业主有异议，应向筹备组提出，如果业主对筹备组复核结果不满意，可向相关行政部门申请复议。业主大会通过的决议未侵犯钟某某、蒋某某、永竞地产合法权益。同时，钟某某系前期物管永祥物业员工，永祥物业利用其业主身份故意提起诉讼。蒋某某与永祥物业经理关系很好，其报名参加筹备组也系永祥物业授意。钟某某等人与永祥物业存在利益关系，企图阻挠筹备组设立业主大会，其目的就是让永祥物业一直做小区物业服务公司。

　　对此，法院认为，业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理审理范围。业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。钟某某等人未提交证据证明表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则侵害其合法权益。同时，业主大会成立时间跨度较长，法院由此推断，业主之间利益关系复杂。法院认为，应当由专有部分面积占比三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上的业主提出异议及相应诉讼，方可认定业主程序权利受到侵害，钟某某等人不足以达到相应人数。据此，法院驳回了原告的诉讼请求。

　　对此，永竞地产相关负责人陈文平对记者表示，他们已提出上诉，请求撤销锦江区人民法院的《民事判决书》，并依法改判撤销被上诉人于2022年1月17日作出的首届业主大会决议。“业委会作出首届业主大会决议违反相关法律法规规定，严重侵害了业主的合法权益。我们决定提出上诉。”

　　业委会主任刘涛则表示：“我们一审已经赢了，接下来我们也将通过法律程序，依法依规推进物业更换流程。”

　　那么物业公司服务是否达标？记者随机采访了几名业主。提起小区的物业，71岁的田婆婆十分激动。“电梯经常出故障，我已经被关在电梯里三次了，前两次是停在平层的，我还没有那么害怕。最后一次电梯停在了楼层中间，电梯门打开后让我们自己爬上去，我70多岁的人了，怎么爬得上去？”田婆婆说，最后是借助梯子她才脱了困。

　　不仅如此，她对小区环境也十分不满意。“环境脏乱差，走在路面上都粘鞋子。”她向记者展示了她拍摄的几张照片，楼梯间的地面有黄黑色污渍。对于小区的环境问题，田婆婆周边的几名业主也纷纷附和，并向记者展示了多张小区内部图片，包括楼梯间的污渍、地面的污水等。

　　业主杨先生则对小区的公共收益有质疑。杨先生表示，小区以及商业大厦的电梯广告、商业大厦大堂等公共区域出租的费用，小区业主从来没有得到分账。“天紫界交房十年了，这些收益是一笔不小的款项，但我们业主既没有看到公共收益的公布情况，也没有分得过公共收益。”

　　随后，记者在商住楼咨询了六七名业主，部分业主表示，的确有上述情况，尤其是电梯问题和环境问题比较严重。有业主还反映了公共设施坏了物业处理不及时，物业不理睬、态度差等情况。

　　但也有业主表示自己未曾注意过这些问题。一名业主告诉记者，他今年刚搬来该商住楼，目前暂未发现有太大问题，“物业打扫卫生还是比较积极，每天都在打扫，比较干净。”该业主表示，对于电梯问题，他暂未遇到过故障，不过电梯运力的确不足，“尤其是高峰期，非常堵。”

　　业委会主任刘涛告诉记者，永竞地产一直帮永祥物业说话，是因为两者有利益关联。“所以开发商和物业公司一直阻止我们成立业委会，阻止我们更换物业公司。”

　　对于刘涛的说法，永竞地产相关负责人陈文平表示，永祥物业是开发商聘请的物业公司，开发商与其是监督管理的关系。“我们是开发商，同时也是业主，在天紫界我们自持了三万平米，我们也希望能够有好的物业服务。目前物管价格比较低，我们对物业公司也比较满意。我们担心更换物业后，物管价格上涨，品质也不好。”

　　记者查询天眼查发现，永竞地产曾为永祥物业的历史股东，2009年10月22日参股，2017年5月23日退股。同时，天眼查显示，永竞地产的法人李明广也曾是永祥物业的法人，2009年11月23日，李明广开始任职，2019年永祥物业法人由李明广变更为李茂，后经多次变更，如今永祥物业的法人为周师大。

　　对于上述情况，陈文平表示确有此事。“但现在通过股权转让，永祥物业已经独立出去了。两家公司已经没有关系了，是独立的，现在就是聘请关系。”

　　对于业主投诉的电梯问题，陈文平告诉记者，天紫界有55层楼，加上消防电梯共7部电梯，电梯运行频率大，运力紧张。“之前出现故障比较多，去年6月我们督促物业公司进行整改，对电梯进行了品质提升，现在几乎没有出现故障了。”

　　对于环境问题，陈文平表示，此前保安和保洁都是物业公司外包出去的，接到居民投诉后，他们也进行了走访调查，了解到确实有问题，已于2020年督促物业公司停止外包，进行直管。“直管后情况已经有了明显改善。”陈文平还向记者出示了“物业品质提升方案”及“电梯管理具体工作安排”，落款时间为今年8月17日，“近段时间接到业主投诉后，物业也制定了新的方案，希望能改善小区环境。”

　　随后，永祥物业相关负责人也对业主反映的部分问题作出了回应。对于业主提到的小区公共收益不公开，收益未分给业主的问题，四川永祥物业服务有限公司一名胡姓负责人向记者展示了一份物业合同，合同上写着“物业公共部分收益，用于弥补物业管理费的不足”，“比如设备的维修等等，我们没有动维修基金，用的公共收益，剩余部分就用于补充物业管理费的不足。”对于收益和支出的账目，该负责人表示每年都会在小区公示栏进行公布。记者询问是否有相关照片证明时，该负责人并未向记者提供。

　　但对于开发商及物业的说法，业委会并不认可。刘涛向记者展示了多张照片，照片显示小区地面污渍多，且有垃圾，电梯也有损坏。“这些都是最近发生的事。”刘涛说，“我们将通过法律程序，依法依规推进物业更换流程。”

　　针对业委会与物业公司、开发商的矛盾，记者咨询了泰和泰律师事务所律师宋宏宇。宋宏宇表示，解聘物业的权利，根本还是在业主大会，而非业委会。“起诉业委会选举程序有问题，与解聘物业合法与否这个焦点有一定的偏离。”

　　宋宏宇表示，所谓更换物业公司，实际指的是对物业合同（或前期物业合同）的处理。“这有两种情况，一种是物业合同（或前期物业合同）未到期，那么提前解除就需要看是否达到了法定或合同约定的解除条件；另一种是物业合同（或前期物业合同）到期，不续签，而是与其他的物业公司签订新合同。”

　　宋宏宇说，值得注意的是，国务院《物业管理条例》第十一条和第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即通常说的“双过半”）。在成立业委会的情况下，业委会的权利仅仅在于代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。即便业委会解聘物业，也是需要业主大会同意的。因此，解聘物业的权利，根本还是在业主大会，而非业委会。“因此，开发商起诉业委会选举程序有问题，与解聘物业合法与否这个焦点有一定的偏离。”

　　四川君益律师事务所徐斌律师向记者介绍了更换物业流程。首先，召开业主大会。更换物业公司必须由全体业主共同决定，同意的人数要过半。其次，制定物业管理招标书，并通知目前负责管理的物业公司重新选聘物业服务企业。然后邀标或公开招标，由物业公司进行评标、答辩。选出中标企业后，将招标结果送居委会和房管局（住建委）物业科及小区备案。之后就可通知前物业公司交接事宜，并通知小区办、居委会，配合新老物业公司进行档案、资料的交接，如审计物业管理账目，做财务交接、设备交接等。

　　徐斌表示，依照法律规定，因原物业服务人在合同终止后拒不退场而导致新物业服务人无法进驻时，业主、业主委员会可以向所在地的物业管理行政主管部门投诉，或者通过仲裁、诉讼方式要求原物业服务人退场。

　　同时，徐斌强调说：“如果业主在没有采取上述措施的情形下，直接起诉要求新物业服务人履行合同义务，把清退旧物业的问题推给新物业，这是错误的做法，因新旧物业服务人均是平等民事主体，新物业服务人并无强制原物业服务人退场的权利，因新物业不具备履行合同的条件，故业主的这种请求不能得到法庭支持。”