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李嘉诚又要跑了?
此时此刻,还不上美元债务的碧桂园,最羡慕的,不是等着被救的恒大,也不是被紧急输血的万达,或许是能够7折大甩卖的李嘉诚。
开发商胆敢7折卖房,在香港当然不会因为价格被约谈,也没有被舆论喷”扰乱市场秩序“,反而在一周之内收获了1.5万实实在在的认购。
而且长江实业还回应说,这个定价非常务实,香港市民一直关注房屋问题,房屋政策又是政府施政的重中之重,所以开发商就应该积极帮助市民“上车”(买房)。
如果碧桂园也能七折甚至半价清掉自己的库存,还真有可能还上债,毕竟他们还掐着节骨眼捐了64亿出去呢。
当年那波千亿抛售潮,加上其商业帝国的“金蝉脱壳”之法令人惊诧,许多人大喊“不要让李嘉诚跑了”。
李嘉诚足足以三页纸回应:”我只是一个商人。李嘉诚不会跑,也不愿跑,更跑不了。这是我的真心话,也是我的誓言。”
那个时候,恒大还没有欠下2.4万亿的债务,许老板还没有把生意做到全国各地,香港爆发了二十年的楼市财富神话还没有被内地吸收殆尽,李嘉诚却主动放下了宴会上的香槟,借着聚光灯打不到的阴影走出了大厅。
2013年7月,李嘉诚高调宣布出售广州百佳连锁超市;2014年11月10日,李嘉诚抛售39亿元重庆大都会。李嘉诚次子李泽楷也于2014年4月8日,72亿卖掉北京盈科中心……
在那之后,中国房地产逐渐发生了变化,价格下跌,调控升级,直到2017年初北京实施最严限购,周期到达顶峰。
2015年9月12日,“瞭望智库”刊发题为“别让李嘉诚跑了”的文章。文章指李嘉诚“不顾念官方此前对其在基础设施、港口、地产等领域的大力扶持,在中国经济遭遇危机的敏感时刻,不停抛售,造成悲观情绪在部分群体中蔓延,其道义的高点,已经失守。”
骂的人觉得,你李嘉诚不就是个胆小保守的老人而已,仗着上面有人,赚完中国的钱居然拿到海外投资,是“失守道义”的行为!
但另一边的吃瓜群众表示,李嘉诚作为一名商人,肯定哪里赚钱去哪里,没能力的人才会跳出来无脑骂。
最后也逼得李嘉诚罕见出来回应:“一篇似是而非的文章,也可引发热烈讨论,这是可以理解的,但文章的文理扭曲,语调令人不寒而栗,深感遗憾。”
然而十年过去,市场环境波诡云谲,有人离开有人接棒。长江实业7折大甩卖的消息依然再度引发了李嘉诚要不要跑的大争论。
8月3日,长江实业集团旗下新楼盘“亲海駅II” 项目开盘,震惊了整个香港。项目共132户,均价约合人民币只要14.8万元/平方米。
你可别看单价还是十几万一平,这可是新房开盘价,却已经比周边二手房的均价还要便宜30%了!相当于一夜回到7年前的水平。
这个楼盘在油塘东源街,距离最繁华的中环只有几站地铁,简直颠覆了李超人常常挂在嘴边的炒楼原则:地段!地段!地段!这么好的地段也只能含泪大甩卖,李家到底在打什么算盘?
仲量联行表示,香港楼市“价格战”一触即发。这种激进的定价引发了全市场的关注,撩拨那些一路保持观望的买家情绪。
事实上,“亲海駅II” 项目的降价直接收获了约1.5万份申请,如果以已经推出去销售的262个单位来计算,超额认购达到23倍。
不仅如此,这一消息还直接穿透到二手市场,不少二手业主直接破防,降价抛售。据香港媒体报道,有一个在同一个区内的三房单位,业主一路降价,总价从1500万港元跌到1000万,降了500万。
这不是李嘉诚今年第一次降价卖房了。今年3月,长江实业推出屯门飞扬第2期楼盘首张价单,折实呎价为11042港元至13972港元,最低呎价创周围片区3年新盘新低。当时这一举动就被业界称为“放血价”。
今年,李嘉诚家族计划出售香港波老道豪宅项目给华瑞资本(Sino Suisse Capital)旗下基金LC Vision Capital,但收到对方20.77亿港元定金后,因买家违约,交易告吹。按原计划,长实可因此回笼资金约207.66亿港元。
与此同时,在这些放血抛售之间,长实集团还花了6亿美元的现金(all-cash)买下了英国房地产投资信托基金cititas。这是一家专门在英国投资建设护理保健院和相关住房的上市公司。接班人李思德就是在这笔交易中首次露脸。
澎湃新闻报道,碧桂园未能支付应于8月7日支付的两笔美元债利息。碧桂园方面还表示,公司账面可动用资金持续减少,出现了阶段性流动压力。
不仅仅是这两家大企业,今年以来,房企融资仍然不容易。据中指研究院统计数据,2023年1-6月,房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元,同比下降16.2%。其中信用债同比下降7.0%,海外债下降34.6%,信托下降69.6%,ABS下降4.5%,各渠道同比均出现下降。
从发行结构来看,信用债的发行主体仍然以央企、地方国企为主。今年上半年国央企发行占比近90%,与去年同期基本持平;民营房企发行占比相比去年同期仅仅提高了0.6个百分点。
一是长实集团银行结存及定期存款加起来有足足438亿港元。二是长实集团以比周边低30%的价格开盘,没有任何异议,也没有以“恶意降价”的理由被叫停,畅通无阻。
在急需信心的当下,大救市的政策已经陆续到来。但龙头企业仍然被接连绊倒,房地产这艘巨轮还经得起第二座冰山吗?如果大水决堤,730万人的小岛也不可能独善其身。
这也许就是为什么市场把7折卖房叫做“深水炸弹”,它不仅炸醒了过去、当下和未来的香港房地产市场,还让内地楼市也为之一震,直面血与火的竞争。
在外,鱼尾狮抢走了大国博弈下大部分的通道红利,美国利率的蝴蝶振翅又早已把风暴眼逼向了维港天际线;在内,狮子山和梧桐山的历史地位发生了逆转,人口的流转倒逼着香港通过的人才绿卡数量超越了以往。
今年前五个月,内地对香港的出口下降了8.4%,对新加坡的出口却大涨51%,转口贸易的形势不言自明。大国博弈越激烈,能吃到通道红利的地区就赚得越多。以前是维港,现在是坡县。
这种宏观上的红利消退,让香港错过了能够呼风唤雨的商界大佬,也流失了专业服务这一支柱产业的大量客户。
这是什么概念呢?同为世界上顶级的商业地产,纽约曼哈顿的空置率是12.5%,新加坡只有4.6%。香港现在有1300万平方英尺的办公空间找不到租户。写字楼租金水平也连续下跌了17个季度。
在这些写字楼里,以往都是一表人才的金融和法律精英,是一个人就能影响十几家企业决策的专业顾问,是分秒必争的国际商业高管。如今,随着他们的客户不再青睐港岛,他们的办公室自然也就冷清了许多。
当这批中产精英也动身离开,香港楼市的购买力支柱开始松垮。今年5月2日,香港税务局宣布发出240万张2022/23年度个别人士报税表,数量比2021/22年度减少了约7万张,创下9年新低,3年间累计减少约37万张。这些人大部分在23~50岁之间,恰好就是购房的主力人群。
香港如今的融资成本达到2007 年 12 月以来的最高水平。半个月前,香港金管局将本地基准利率上调 25 个基点至 5.75%,与美联储同步。之后,中国银行(香港)、汇丰银行和恒生银行等香港商业银行将最佳客户贷款利率上调12.5个基点至5.875% 。
这场横跨五年的环境剧变,从大国博弈到商业挪移,连锁反应一个接一个出现。紫荆花和狮子山仍然静静伫立,但香港早已不是往日的香港。
2022年,香港楼市成交量下跌近四成,房屋均价下跌14%,经历了极其惨痛的一年。但2023年,除了开年之后的“小阳春”,楼市的颓状从二季度持续至今。香港第二季度房价环比下跌 1.2%,较 20 个月前的峰值暴跌 15.9%。
七月初,香港甚至还跟内地一起用政策刺激楼市,十几年来第一次放宽了房贷的限制。但过去一个月了,八月初香港十大楼盘的成交量还是个位数。
更绝的是,香港人挤爆深圳、涌向大湾区,正在成为一股潮流。今年7月份,香港有469万人次北上通关,平均每天16万人次。同期内地访港游客只有275万人次,差距实在是太大了。
拿着香港的工资,到深圳买买买,香港人都要合不拢嘴了。一桌湖南菜只要300多,唱个歌花200就有中包间,还有自助水果,在香港按摩一次的钱,来到深圳直接包下按摩、剪发、美甲三件套……
以至于深圳房企都专门开展了针对香港购房者的促销活动。比如今年五一期间,深圳东海房地产一半的项目都被香港人买走了,而中原地产从今年4月开始,每周都会带100名左右的香港买家去看房。
所以,市场环境其实已经明牌了。在国际形势上,香港作为自由港当然还是很重要的,但已不是不可替代,上海也在发展区域性的金融中心,新加坡更是赤裸裸地抢人抢钱。在国内趋势上,国内房地产供求关系发生改变,进入拼存量拼质量的下半场,内卷到都要去香港找客户了。
现在,年轻人哪里还想着口诛笔伐“四大家族”呢?像李家这样的名门望族,早就没了少数人主动而为的关照,就连骂声都听不见了,彻底被冷落,自己也走到了培养接班人的阶段。历史的逆转,隐藏着某种时代的转向。
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