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这个长三角中心城市首现“0首付”买房!是馅饼还是陷阱?
时间来到传统的营销旺季“金九”时节,但市场却还是一如既往的冷。中指研究院数据显示,8月份,百强城市新房、二手房销售均价环比、同比均继续下跌。且30个主要城市8月份的销售面积环比超过9成继续下降。
一如我们之前所强调的,市场一天不好转,开发商的日子就一天不好过。前有“三道红线”制约融资,后有销售不畅拖垮回款,中间还有即将到期的巨额债务需要偿还,现实中很多开发商其实早就顶不住了。数据显示,截止到目前,全国百强房企中已经有34家,宣布债务暴雷了。
8月23日,华为任正非首次宣布,要全线收缩和关闭边缘业务,把活下去作为主要纲领,把寒意传递给公司的每一个人。事实上,这话用在现在的地产开发商身上再恰当不过。房地产行业的寒意,不输任何一个行业。尤其是对于过惯了高周转、高杠杆大手大脚日子的开发商来说,现在真的是一分钱掰成三瓣花。
今年以来,宏观政策层面,一直在想方设法对开发商进行纾困。尤其是央妈更是通过降息、降准释放流动性,满足刚需购房者和企业的合理融资需求。此外,8月25日,国常会明确,允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。
正如曹德旺所说的,“不要指望谁来救你,能救你的只有自己。”作为开发商,尤其是民营开发商,更应该明白这个道理。
所以我们看到,为了提升销售业绩,拉动回款,过去这半年多,开发商可没少费心思。前有河南建业全国首推“西瓜、大蒜换房”,后有珠海首推“一人买房全家帮”公积金政策,再有重庆某楼盘推出买好房送打谷子活动。为了打动购房人的芳心,开发商之间严重内卷。
9月2日,更让人大跌眼镜的操作来了——作为长三角中心城市之一的无锡,有楼盘首现“0首付”卖房。媒体365淘房报道,从9月2日起,无锡市新吴区泰山路板块的某项目打出的7X折、0首付购房,同时+1万还送车位活动,刷爆了朋友圈。
此外,据知情人士爆料,该活动推出仅一天,就吸引了大量购房者前来看房,案场销售公布的信息显示:一个半小时已经有150组报备,且没到中午已经有11套房成功售出。
该楼盘线首付卖房”吗?销售真的如此火爆吗?南京人民广播电台《家有好房》栏目官方账号报道的信息显示:项目其实只有85折的优惠,总房价再加1万元,送一个车位。此外还有返现活动,最高可返15万元现金。
而所谓的“0首付”,其实指的是“首付分期”,最低可以做到20万。总的算下来,最便宜的一套可以做到78折左右。不过由于是限时活动,成交效率确实高。
9月6日,无锡市刚刚摘下“连续第四年荣登中国500强企业三榜单江苏第一”的桂冠。无锡市有 58 家企业入围,占江苏省入围数155 家的 37.4%。
但这仍然掩盖不了,无锡2022年上半年经济下滑的真相,上半年无锡GDP为6714.75亿元,名义增速仅3.32%。不可否认的是,上半年由于无锡本土疫情多轮反复,叠加国内外经济环境更趋复杂严峻,无锡经济下行压力有所加大。
尤其是房地产,经历了多重磨难,下行更加明显。克而瑞数据显示,2022年上半年无锡市区商品住宅市场新增供应166.42万㎡,同比下降51.09%;成交159.02万㎡,同比下降57.18%。另外,7月和8月无锡商品房住宅成交量再度走低,与去年同期相比分别大降72%和55%。
销售不畅,库存也在严重积压。8月底,无锡商品住宅库存1142.86万方,无锡市区库存560.95万方,去化周期约18月。
另克而瑞数据显示,无锡今年三批次土拍均大幅降温,尤其是第三批次,土拍降至冰点,全部地块皆为底价成交。而拿地企业基本上都是地方城投、平台“托底”,投资观望情绪浓厚。
基于上述数据,不难发现,目前阶段,无论是供应面积,还是成交面积,无锡均楼市呈现“腰斩”式下跌。同时,创下了2020年以来的新低。
事实上,7、8月份,无锡已经有多家房企通过打折促销、加大优惠力度等方式售卖房产了,建发、融创等房企也推出过1成首付卖房,但奈何销量也未有明显提升。在此市场环境下,无锡买房人整体观望情绪浓厚,所以才出现了开发商“0首付卖房”的举动。
4月底至今,无锡楼市已经累计出手调控16次,平均每月出手4次。可以毫不夸张的说,无锡的房地产市场,不是在出台调控,就是在出台调控的路上。
政策措施主要涉及,提升公积金额度、二手房增值税减免年限“5改2”、放开二孩家庭限购(以房催生)、调整限购区域、人才安居工程、降低首付比例和贷款利率等。无锡新政几乎涵盖了所有购房人群的需求:刚需家庭、二孩家庭、投靠养老家庭、拆迁户、大户型家庭等。
8月22日,央行超预期降息后,无锡的首套房商业贷款利率低至4.1%,二套房利率4.9%。按照无锡新政,目前首套房首付比例是30%,二套房贷款还清的情况下,本地户籍购房人也可以做到三成首付。可以说,目前无锡的购房门槛已经降到前所未有的的低水平了。
0首付就能购房,其实并不新奇。早在几年前就有开发商这么干了。很多手中钱不够的客户,一看到0首付,可能就抵挡不住诱惑,尤其是有强烈购房需求的人,觉得好像是捡到了宝,占了开发商很大的便宜。
这么想就大错特错了。“0首付”更多是一种促销手段,对购房者并没有实际优惠,反而还会加重购房者的负担——首付确实减少了,但是贷款额度增加,月供也相应提高了。很多开发商还好心地借钱给买房人付首付,实际上,他们是想从买房人的口袋里掏更多的钱。
从本质上说,“0首付”这种操作属于房企提供的首付分期优惠政策,其和传统的首付纪律明显不相符合。对于0首付卖房,实际上,银行也是明令禁止的。选择“0首付”购房的客户,往往都是手上资金不够,这类人买房后还贷压力会大幅提高,收入和开支不相符,还不上房贷的可能性很大。即便还不上房贷,买房人索性可以断供,因为是0首付,对自己顶多也就是前期的房贷月供损失,但对于银行来说,就是一笔坏账。
今年8月11日,一则“0首付购三房”的宣传海报在深圳房产中介的朋友圈流传。但当天,该活动即被房管部门叫停,相关楼盘的房源也被“锁定”。
此外,今年5月16日,央媒经济日报也曾发布标题为《购房零首付 小心被套路》文章,警告买房人,不能被“0首付购房”诱惑:0首付不是馅饼,而是精心设计的诱饵,其中的市场风险不容忽视。消费者要警惕营销话术,根据自身的财务状况作出理性选择,避免陷入违法泥潭引发信用危机。
一句话概况就是:楼市下行期,开发商为了销售回款,什么招数都会用,但买房人千万要睁大眼睛,谨防被套路。尤其是对“0首付”这种手段,要认清其“陷阱”的真面目。
前面提到了,无锡当前的市场行情仍然以“下行”为主旋律,尤其是惠山区、梁溪区,商品房住宅库存去化周期分别高达30.8个月和28.9个月,即便是滨湖区、新吴区、锡山区也都超过了19个月,远高于合理的商品房去化周期12个月。所以,对于这些库存严重积压的区域,买房要集中在核心区域,比如经开区去化周期只有9.9个月,属于非常健康的状态。但也要明白,次片区的住房单价较高,一般刚需购房者很难承受这样的高房价。所以,真正的刚需,还是应该把注意力集中在其它库存相对较小、人口净流入、核心优质地段。
对于外围区县的新建商品房,个人建议不要碰。一方面毫无价值,另一方面开发商有回款需求,打折促销的可能性更大。“买入后就降价”的情况发生的概率很大。
最后我们想说的是:销售下降趋势下,疫情不确定因素之下,房企受困于资金压力,未来降价促销的需求仍然很大。尤其是极度缺钱的房企,可能还会使出更多不合规的促销手段,耍更多小聪明。买房人切忌贪图便宜,冲动出手。
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