白屋之恋插曲究竟怎样?

　　。除了孚中央地块资质比较差以外，其余4块地都是市场公认的好地。而如果这几块地最终都拿出来拍的话，对于整个海沧区，尤其是马銮湾的价格体系将会产生深远的影响。

　　海沧CBD地块和哈啰小镇地块位于海沧南，而缦玥长滩东侧地块和长庚医院地块都在马銮湾乐活岛。一般来说，在海沧新房市场有购房意向的客户，对于区域的选择排序基本上是按照海沧南马銮湾临港新城的顺序来的。海沧南是目前岛外最成熟的片区，也拥有岛外最顶级的学区，所以是意向海沧的购房者的首选。当然，由于马銮湾乐活岛具备海沧南所不具备的大型TOD商业和三甲医院这两项资源，所以在海沧新房市场也占据重要地位。海沧南和乐活岛的这四宗地块，未来入市后将是海沧区新房市场的主力军。

　　而从客户总量来看，目前总需求最大的区域是集美新城，其次是翔安新城，马銮湾则有点被冷落的趋势，这是由于岛外的商业发展以及岛内的“东升西落”趋势所决定的。在高端产业向东集中的情况下，产业人群自然更愿意就近选择紧邻东部的翔安新城以及自成体系的集美新城。在客群数量相对没那么充沛的情况下，马銮湾的新房市场整体会比较脆弱。

　　而在今年的供地计划中，海沧一下出了4块非常优质的地块，这些地块基本可以锁定同期绝大部分海沧区域的客群。尤其是海沧南的两宗地块，都属于双十海附片区，位置又好，对于购房者显然更具吸引力。乐活岛的长庚医院地块，本身也是体量在1500套以上的巨无霸地块，抽血效应明显。根据海沧新房的食物链，海沧南的两宗地块会抢先收走一大批客户。余下转向马銮湾的客户，又会被乐活岛的两块地收走一大半，剩下给其他新盘的客户，已经基本没剩多少了。

　　在之前的文章中有提过，马銮湾的核心区主要是乐活岛和马銮西这两个板块。乐活岛上的所有盘+一中旁三巨头（建发文澜和着、保利首开云禧、住宅水晶尚苑）+龙湖春江彼岸和厦门院子，可以称得上是马銮湾的核心区。其余的灌新路、新阳西、孚中央等板块，则属于非核心区。马銮湾核心区的这些楼盘，要么地段配套好，要么学区好，要么性价比高，有自己的核心竞争力，所以在楼市回暖的前提下，基本不会受到太大冲击。

　　但非核心区就不一样了，马銮湾的非核心区楼盘普遍临近厂区，抗性多，远离地铁，周边缺乏各种配套，生活便利度差。在海沧南和马銮湾核心区大量供地的情况下，本就脆弱的非核心区市场将变得不堪一击。由于这4宗优质地块会吸引开发商主要的注意力，位于非核心区的孚中央地块如果楼面价不定在1.5W左右，恐怕是没有开发商愿意拿地的。毕竟地块隔壁的新房项目，顶着不到3W的价格还只能勉强维持月均个位数的去化。

　　事实上，马銮湾的非核心区已经快要沦为岛外四大新城中最惨的区域。目前马銮湾非核心区的新房价格，只比环东海域的部分板块高一点，比其他地方都便宜。然而马銮湾非核心区的新房，去化速度却是四大新城中垫底的。最惨的一个项目，进入2023年以来两个月的时间，网签备案数只增加了2套。原本就已经奄奄一息的马銮湾非核心区，在海沧南与乐活岛优质地块的夹击下，即将面临一场更大的去化危机。接下来购房者可能会看到一幅奇异的景象：市场不断回暖，但马銮湾非核心区的新房反而逆势降价。