证缴分离：西安八部门联合发文向“房产证办证难”宣战

　　西安市自然资源和规划局、西安市住房和城乡建设局、西安市财政局、西安市税务局、、西安市公安局、西安市信访局、西安市人民防空办公室、西安市城中村(棚户区)改造事务中心等八部门联合发布《关于印发西安市处理不动产登记遗留问题实施方案的通知》（市资源发[2021]188号），旨在解决房产证办证难的问题。

　　为落实中央第十二巡视组对我市巡视反馈意见及省委整改方案相关任务的要求，推进解决“房屋办证难”问题，依据自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔 2021〕1号），结合我市工作实际，制定以下实施方案：

　　（一）2020年12月31日前，国有建设用地上房屋已建成并出售，土地及房屋来源合法，权属清晰，因各种原因长期不能正常办理不动产登记的住宅类项目。

　　（二）存在权属争议、重大安全隐患、严重影响规划实施、小产权房、以及列为征收或拆除对象的房屋，不属于本次遗留问题处理范围。

　　（三）国有建设用地上已出售未登记的商业、办公、工业等项目可参照执行。西咸新区、周至县、蓝田县可参照执行。

　　（一）依法依规，尊重历史。充分考虑房屋建设时的政策法规，实事求是，依法行政，简化办理程序，化解历史遗留问题。

　　（二）证缴分离，民生优先。坚持面对现实、执政为民、综合施策理念，以维护群众合法权益为出发点，在确保法律底线和安全底线的前提下，按照“证缴分离”原则，将群众办证问题与追缴开发建设单位相关税费相分离，解决不动产登记问题的同时，按照“应收尽收、应追尽追、应缴尽缴”的原则，依法追缴土地出让价款和相关税费，防止国有资产流失。

　　（三）规范处置，违法必究。对历史遗留项目中开发建设单位涉及的违法用地或违法建设等问题，相关职能部门要依法查处，从严追究相关开发建设单位责任，进一步整顿房地产市场，防止非法项目借机合法化。

　　对于缺少用地手续或用地手续不完善的项目，在确保权属合法清晰、无争议的前提下，由项目所在地资源规划部门负责调查受理，拟定完善用地审批手续的相关意见，经各区政府（开发区管委会）同意，签订划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、出让合同补充协议等。同时对涉及违法用地等行为的，依法进行处理。其中：

　　1.由市、区政府及其相关部门、开发区管委会批准的安置房、经济适用房等项目，可按划拨、协议出让等方式补办用地手续。

　　3.其他建设项目，按照项目建设时的政策规定，分不同时间 段、不同类型，分别采取划拨、协议出让等方式补办用地手续。

　　4.已经办理了房屋所有权登记，尚未办理国有土地使用权登 记的，由项目所在地资源规划部门对项目情况进行公告，公告期 15天。经公告权属清晰无争议的，可按现状用途补办划拨、协议出让手续。

　　1.对于需要补缴土地出让价款的，按照项目实际情况，以预售许可证颁发时间作为评估基准日；未取得预售许可证的，以区 政府（开发区管委会）确认的实际销售时点作为评估基准日。由有资质的评估机构进行地价评估，项目所在地资源规划部门负责审核，确定应补缴的土地出让价款数额，经区政府（开发区管委 会）同意后，由各区政府（开发区管委会）负责追缴。对拒不缴 纳土地出让价款的，由区政府（开发区管委会）组织实施，依法 向人民法院提起诉讼予以追缴；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责 任。_

　　2.房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办 理不动产登记。

　　3.其他项目可按照“证缴分离”原则，各区政府（开发区管 委会）在启动费用追缴工作的同时，出具同意“证缴分离”办理 不动产登记的书面意见，作为申请办理不动产登记的证明材料。开发建设单位拖欠税费的，不得为其自有物业办理相关不动产登记。

　　4.在遗留问题处置中，购房人承担自身依法依规应缴纳的正常相关税费；经核实还需企业补缴其他费用的，由各执收部门按照项目建设时的政策标准，核算应缴费用并追缴；涉及补缴税费的，由税务部门核算追缴。

　　1.对于按照规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。

　　2.对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，由项目所在地资源规划部门进行现状核实，建设项目部分符合规划的、或经整改后符合规划的，资源规划部门可以对符合规划的部分先行核实。

　　3.资源规划部门将项目现状核实情况进行公示，经公示无异议的，报经区政府（开发区管委会）同意后按现状出具《项目规 划现状核实意见函》（附件1）。

　　4.对于未按照规划许可内容建设幼儿园、学校、停车位等配 套设施的项目，由项目所在地资源规划部门对违法部分进行查处的同时，各区政府（开发区管委会）应积极采取补建、置换、异地建设等措施予以妥善处置。

　　1.按规定能够补办竣工验收手续的，项目所在地住建部门依法依规补办项目竣工验收手续后办理不动产登记。

　　2.对确因建成时间较早等原因，不具备补办竣工验收手续的，各区政府（开发区管委会）督促开发建设单位开展火灾隐患排查，消除重大火灾隐患，并委托有资质的房屋安全检测鉴定机构对项目进行检测鉴定，在房屋质量安全合格且无重大火灾隐患 的前提下，由项目所在地住建部门出具《房屋质量安全检测审定 函》（附件2）。

　　因开发建设单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位和上级主管部门的，由各区政府(开发区管委会)指定项目所在街道办或其他组织代为申请办理。开发建设单位灭失的，首次登记与转移登记可一并 办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发建设单位已经灭失的，购房人可向项目所在地不动产登记机构单方申请办理转移登记。

　　(1)已登记的房屋和土地用途不一致的，登记机构继续按照原记载的房屋、土地用途进行登记。未经依法批准，不得改变已登记的不动产用途。

　　(2)因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，已出售商品房项目可由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记；其他住宅类项目，由不动产登记机构向土地权利人告知其土地使用权随房屋所有权一并转移后，可由现房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

　　房屋和土地有合法权属来源，跨宗地建设未超出批准用地范围，权利人无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经项目所在地资源规划部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

　　以“应收尽收、应追尽追、应缴尽缴”为原则，做好土地出让价款和相关税费的征缴追缴工作。欠缴费用的，由各执收部门向开发建设单位下达缴款通知书，要求限期缴纳。逾期未缴纳的, 由各区政府（开发区管委会）负责采取行政、司法手段追缴。

　　1.由开发建设单位向所在各区（开发区）工作专班提出遗留问题项目申请，提交能够证明项目建成交付时间的相关材料，并填写《遗留问题项目申报表》（见附件3）。

　　2.开发建设单位已注（吊）销、破产的，由承继单位或上级主管部门代为申请。无承继单位或上级主管部门的，由各区政府（开发区管委会）指定的街道办事处或其他组织代为申请。

　　3.开发建设单位存在但不主动申请的，各区（开发区）工作 专班对其法定代表人（负责人）或股东进行约谈，督促其配合完善相关手续。

　　各区（开发区）工作专班对项目情况和申请主体进行审查确认，适用本实施意见的遗留问题项目，组织相关部门梳理项目存在问题，拟定处置方案，提出补缴税费、行政处罚、补办手续、依法追缴等处理意见，报经各区政府（开发区管委会）批准同意后执行。其中：

　　1.资源规划部门负责组织对违法用地、违反规划许可进行调查认定；核算土地出让价款，完善用地手续；开展规划验收或规划现状核实。

　　2.住建部门负责组织对未办理施工许可擅自开工、未取得预售许可擅自销售、未经消防验收或者消防验收不合格等问题进行调查处理，出具完善整改的处置意见；开展竣工验收或房屋质量安全检测鉴定审定工作。

　　5.开发建设单位或指定履行责任的单位应当积极配合，加快完善手续及问题整改，及早申请办理不动产首次登记。

　　在区政府（开发区管委会）启动补办手续、追缴费用的同时, 按照本实施意见的相关规定，由资源规划部门办理规划验收手续，或出具《项目规划现状核实意见函》；由住建部门办理竣工验收备案手续，或出具《房屋质量安全检测审定函》。

　　各区政府（开发区管委会）批准的遗留问题项目《处置方案》（附件4）和《办理不动产首次登记意见的函》（附件5）,作为遗留问题项目办理不动产首次登记的证明文件，由各区（开发区）工作专班向不动产登记机构提供。同时由开发建设单位提供《项目规划现状核实意见函》、《房屋质量安全检测审定函》以及相关文件资料，申请办理项目的不动产首次登记。

　　1.开发建设单位不主动申请办理不动产登记、逾期未足额缴清相关税费、不积极配合处理遗留问题的，各区政府（开发区管 委会）和相关部门要按照相关规定将开发建设单位及其关联企业，以及企业法定代表人、企业主要投资人等列入“黑名单”实施惩戒。列入“黑名单”的企业和人员，各有关部门可依法依规不予办理项目审批、验收、证照年检等相关手续，不得允许参与土地竞买，不予办理商品房预售、房屋交易等手续。

　　2.已列入“黑名单”的开发建设单位及相关人员，在补办相关手续、缴清相关税费、办理不动产登记后，相关部门依程序及时解除“黑名单”。

　　3.遗留问题处置中，发现开发建设单位提供虚假、变造资料骗取批准的，或以虚假、变造的资料办理不动产登记的，依法追究相关人员的法律责任。

　　（一）明确责任，建立问题处理机制。各区政府（开发区管委会）是处理遗留问题的责任主体，要构建“属地管理、政府主导，部门联动”的处置机制，抽调人员组建工作专班和追缴组，积极稳妥推动工作。对重大问题提交各区（开发区）领导小组会议集体研究确定。

　　（二）制定方案，务实高效。各区政府（开发区管委会）要对每个遗留问题项目，结合实际拟定处置方案，明确责任部门、办理时限、具体措施、处置标准等内容，集中化解，确保处置工作落到实处，提高处置效率，赢得群众满意。

　　（三）力口强督查，推动工作顺利开展。市级工作专班定期对各区（开发区）的工作进展情况进行督查、通报，对责任不落实、工作进度慢、群众意见大的，及时约谈督办；对存在漏报瞒报、弄虚作假、违法违规等行为的，移交纪检监察部门予以问责。

　　（四）完善制度，规范房地产市场监管机制。加快推进工程建设领域审批制度改革，实现用地审批、规划许可、工程建设、竣工验收全链条动态监管，对违法违规建设问题做到早发现、早制止，早查处。同时，大力推广“交房即交证”等改革经验，从源头上解决房屋办证难问题。