房地产将迎来新年第一个好消息

　　选择将每年1月1日作为“重定价日”、且在今年6月20日以前定价的存量房贷，利率将再度下调10个基点。

　　并且，此次利率下调与2023年9月底开始的调降存量房利率并不冲突。房贷利率是由贷款市场报价利率（LPR）和加点两部分组成的。2023年9月底，部分存量房贷利率下调了加点部分，而每年初的重定价则调整的是LPR部分。

　　数据显示，2023年以来，5年期以上LPR共计下调了1次。6月20日，5年期以上LPR下调了10个基点至4.2%。对于即将在年初重新定价的存量房贷客户而言，意味着他们将再次迎来“真金白银”的利好——还贷压力进一步减轻。

　　调降存量房贷利率、解除限购、落实“认房不认贷”、改善房企融资环境……回顾2023年，顺应房地产市场供求关系的重大变化，从中央到地方，一系列调控政策相继出台，力保房地产市场平稳发展。2024年，房地产行业从统筹防范化解风险、保交楼、稳市场和构建新发展模式出发，力谱转型调整期的“四部曲”。

　　“当前房地产调控政策已经向2015年靠拢，而从2015年开始地产逐步企稳则有赖于房价率先企稳。考虑到房价上涨的传导路径一般是由一线城市向二三线年房价企稳进而推动销售企稳，主要依靠一线城市房价上行拉动，因此3月一线城市二手房是否进入‘小阳春’对于2024年地产企稳较为关键。”华安证券表示。

　　东吴证券研报显示，“通过对各能级城市销售面积和价格的预测，我们最终测算得到2024年全国商品住宅销售金额的乐观、中性、悲观预测增速分别为1.4%、-6%、-11.7%，全国商品住宅销售金额分别为10.6万亿元、9.8万亿元、9.2万亿元。近年来商品住宅销售金额占商品房销售金额的比值均值为88.8%，我们假设2024年该比值保持不变，则2023年全国商品房销售金额的乐观、中性、悲观预测分别为11.9万亿元、11.0万亿元、10.4万亿元。”东吴证券表示。

　　东吴证券同时表示，从短周期看，房地产需求端和供给端政策的持续放松有望推动2024年市场温和复苏；从中周期看，城中村改造和保障房的逐步推进将成为拉动房地产开发投资的有力抓手；从长周期看，参考海外经验，即使房价未明显上涨，率先完成轻资产多元化转型、具备综合开发能力的房企，随着盈利水平的提升市场也会给予其估值修复的机会。

　　“我们认为，随着房价和投资下行压力的进一步增加，政策有望呈现更加积极的态势。我们期待2024年房地产市场走向平稳，行业复苏的顺序可能是二手房交易—新房交易—企业信用—开发投资—企业拿地—项目竣工。现阶段，我们看好换牌相对充分、资产质量较高的龙头房企；看好最先受益于京沪二手交易量复苏的销售平台；也看好估值已经充分调整，预计年度应收款压力不大的大物业管理公司。”中信证券表示。

　　平安证券也建议，2024年持续关注相关资金、机制等落地情况，及可能对房地产投资销售产生的影响，细分领域机会犹存：开发业务仍是海外成熟市场房企重要收入来源，随着本轮调整出清，积极优化资产质量、减轻包袱的存活房企仍有机会；二手房占比提升，加上新房降温将更加依赖分销和渠道，均将为经纪服务商带来机会，拥有房源及客源的龙头有望直接受益；在开发承压的背景下，具有轻资产运营、抗周期波动、较高盈利能力的代建行业机会显现，关注城中村改造及保障性住房建设、城投拿地带来的政府代建及房企出险带来的资方代建机会等；物企经历两年调整，发展逐步回归理性，估值已跌至相对低位，中长期投资价值正逐步显现。