土拍骤冷！去年东莞仅成交3宗宅地卖地收入创新低

　　行情起伏间，土拍是最显着的晴雨表。刚刚过去的2024年，是近十年来东莞土拍涉宅地块成交最为惨淡的一年。

　　去年，东莞挂牌5宗涉宅地块。最终，2宗商住地终止，仅2宗人才房用地、1宗安置房用地顺利出让，收金约28.8亿元。换言之，去年东莞没有一宗普通商品住宅用地顺利出让。

　　值得注意的是，南都记者梳理近十年来东莞土地招拍挂数据发现，去年东莞土拍涉宅地块，无论是挂牌宗数，还是成交数量、成交金额，均创下近十年来新低。

　　“东莞当前去库存压力仍然存在，未来一年重点任务仍然是去库存。所以房企对增量市场会高度谨慎，非必要不拿地。”合富研究院高级分析师李兴旺分析道。

　　2024年，东莞招拍挂市场挂牌5宗涉宅地块，挂牌宗数创下近十年来新低。其中为数不多的2宗普通商品住宅用地，还突发终止挂牌出让，令人唏嘘。

　　去年5月20日，编号为2024WR001的万江街道龙湾北片区和谐路东侧地块正式挂牌，起拍价约13.5亿元，这也是东莞去年首宗挂牌的商住地。

　　然而，距离该地块正式出让还有不到3天时间，该地块却“因故终止挂牌出让”。记者了解到，该地块当时暂未产生报价。

　　时隔将近半年时间，上述情形再次上演。距离第二宗凤岗镇天堂围村商住地块挂牌截止还有不到4天时间，该地块再次“因故终止挂牌出让”。

　　对此，业内人士普遍认为“有些出乎意料”。“从区位来看，无论是万江还是凤岗，都是东莞楼市热点板块之一，而且地块也算得过账，对于房企来说是非常好的一个抄底补仓的机会。”李兴旺如是说。

　　记者还注意到，早在2022年，同样是位于万江街道的官桥滘社区一宗商住地挂牌出让，6家房企鏖战50轮，并进入终次报价环节，才最终被保利以总价约15.5亿元成功收入囊中。

　　与此同时，2020年凤岗镇油甘埔村一商住地挂牌出让，同样受到众多房企追捧。最终，经过十余家房企78轮激烈争夺，保利以总价约19.68亿元成功拿下，溢价率达33%。

　　从激烈争夺，到无人问津，中间不过四年时间。“今年东莞连续两宗宅地终止出让，整体反映出房企对东莞楼市的信心不足，同时也反映出房企整体资金链较为紧张。”中原地产研究院执行院长车德锐说道。

　　去年，东莞土地招拍挂市场仅3宗涉宅用地成交，且均为人才房和安置房用地，地块总成交金额仅28.8亿，同样创下近十年来新低。

　　去年12月30日，塘厦镇莆心湖社区、四村社区，以及塘厦镇龙背岭社区、田心社区、莆心湖社区、四村社区的人才房用地，被东莞绿苑实业投资有限公司以底价15.59亿元、9.96亿元收入囊中，合计总占地面积约31万平方米。

　　当天下午，常平镇木棆村一面积约10256.96平方米的城中村改造安置房用地，被香港上市公司中建国际投资集团控股子公司广东海昱建设工程有限公司以总价约3.2亿元拿下，将用于常平“香港城”项目安置房的建设。

　　事实上，东莞土拍市场“遇冷”，非一日之寒。南都记者梳理发现，2016年至2020年期间，东莞土拍市场持续升温，并在2020年达到顶峰。这一年，东莞挂牌44宗涉宅用地，其中42宗成功出让，揽金621亿元，刷新记录。

　　但从2021年起，东莞土拍市场就开始慢慢降温。2021年，东莞挂牌涉宅用地36宗，成交32宗，揽金约589亿元；2022年，东莞挂牌涉宅用地26宗，6宗终止出让，最终成交20宗，揽金约372亿。2023年，东莞挂牌涉宅用地10宗，流拍2宗，成交8宗，揽金约78亿。

　　仔细对比不难发现，无论是挂牌宗数，还是成交金额，近年来东莞土拍市场热度无疑在逐年下降。尤其是从2022年开始，涉宅地块成交宗数和成交金额更是出现断崖式下降，并到2024年降至冰点。

　　对此，李兴旺认为，“东莞当前去库存压力仍然存在，未来一年重点任务仍然是去库存。所以房企对增量市场会高度谨慎，非必要不拿地。”

　　据2022年发布的《东莞市住房建设“十四五”规划》显示，东莞房地产业对国民经济贡献较大。数据显示，东莞市房地产业增加值从2016年的587.79亿元提高至2020年的908.28亿元，2016-2020年房地产业增加值占地区生产总值8.9%，略高于全省8.8%的平均水平。

　　此外，东莞市房地产开发投资从2016年的642.76亿元提高至2020年的870.54亿元，2016-2020年房地产开发投资占固定资产投资39.0%，略高于全省37.4%的平均水平。同期，国有土地使用权出让收入、房地产业税成为财政的重要收入来源。

　　然而，回望刚刚过去的2024年，东莞土地市场可谓“寒气逼人”。反映在数据上，2024年1-11月，东莞房地产开发投资同比下降20.2%，降幅超过全国10.4%的平均水平。

　　与此同时，我们也可以看到，东莞除了在供地端愈发谨慎的同时，也作出了众多积极调整，各类政策和手段也是基本应出尽出。

　　去年5月，东莞市住房和城乡建设局等五部门联合印发了《关于进一步优化房地产相关政策的通知》，从优化土地供应管理、提高住宅建设品质、强化金融支持、减轻企业负担、营造良好市场环境等维度，提出了八方面优化措施。

　　其中，“减少配建要求，允许新出让住宅用地可在出让公告中明确分期付款利息按LPR执行，进一步降低开发成本”“调整开竣工违约责任核算标准，新出让的房地产开发项目，降低开竣工违约金标准”等措施的出台，无疑在为房企减负，提振市场信心。

　　去年6月，东莞发布《2024年住房发展年度计划》。当中提到，东莞要优化住宅用地供应，稳妥推进住宅用地出让工作。综合考虑地块成熟情况、房地产市场发展形势、库存等因素，合理制定年度土地出让计划，加大土地推介力度，从源头上稳定市场预期。

　　记者还注意到，在“加大土地推介力度”方面，去年凤岗镇还举行了2024年土地招商投资推介会，其中推介的6宗“热土”半数为居住地块。凤岗镇还称，“坚持落实房地产长效机制，全力推动房地产市场企稳回升。”

　　东莞招数频出，影响几何？合富研究院分析认为，2024年东莞全年施策方针更侧重城市的长远发展，侧重东莞未来的住房结构调整升级和稳定市场预期，对当下市场的影响总体有限。