寒(hán)戏(xì)这件事可以这样解读吗?

　　（截至2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积约12.2亿平方米。图片来源：克而瑞）

　　2023年12月28日，杭州市第14批次集中供地成功出让，在所推6宗地块中，有4宗高溢价成交，共计揽金68.7亿元，平均溢价率19.0%，整体热度有所提高，这也是当地取消地价上限后进行的第2次土拍。

　　自当年9月底以来，22座集中供地试点城市已有包括杭州市在内的18座城市取消了土拍地价上限，多座城市的土拍热度有所复苏。尽管如此，2023年，全国土地市场表现仍较为平淡。

　　克而瑞统计数据显示，截至2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积约12.2亿平方米，较2022年同期下降了21%；全国土地总成交金额37504亿元，和2022年同期相比下降了18%。

　　《中国经营报》记者注意到，在此背景下，2023年，全国百强房企有半数未拿地，央国企仍是土地市场的拿地“主力军”，仅有滨江、龙湖和伟星等少数民营房企拿地入场积极。

　　克而瑞研报分析称，2023年，房企谨慎、收敛的投资态度贯穿整年，投资总量同比持续走低，这一基调或仍将延续至2024年。“房企投资主要受限于两大方面，一是资金的流动性，二是未来市场预期，在两者暂未迎来好转之前，拿地意愿将保持弱复苏。”

　　克而瑞统计数据显示，截至2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积约12.2亿平方米，较2022年同期下降了21%，较2021年降幅收窄5个百分点。“预计2023年土地市场成交规模同比降幅维系在两成左右，总成交规模刷新近十年新低。”

　　记者注意到，2023年，各能级城市土地成交面积均不及2022年同期水平。其中，一线%；二三线城市方面，成交规模分别同比2022年同期下降了18%、21%。以二线城市为例，成交规模大多同比为负，且近半数同比降幅在20%以上，宁波市、合肥市、青岛市等城市降幅更是在50%以上。

　　与土地成交规模变动趋势一致，2023年土地市场成交金额较2022年同期也明显收缩。截至2023年12月20日，全国土地总成交金额约37504亿元，和2022年同期同比下降了18%。

　　对此，克而瑞方面分析称，主要是由于自2022年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显着收缩，土地成交多为底价成交。

　　值得注意的是，从自然资源部2023年9月底建议取消地价上限以来，在22座集中供地试点城市中，已有18城取消土拍地价上限，多座城市的土拍热度有所复苏。例如，12月12日，杭州市首次实行土拍自由竞价，除临安区滨湖新城地块因故提前终止出让外，其余9宗全部成交，5宗溢价、4宗底价，溢价率最高达到38.3%。

　　合肥市也在取消地价限制后，接连出让了多宗高溢价地块。2023年11月2日，合肥市集中出让的5宗地全部成交，其中滨湖区BK202305号地块和包河区BH202310号地块均吸引10余家房企参拍，最终溢价率分别高达44.9%和34.0%；此后的11月20日，合肥市再度出让3宗地块均溢价成交，其中经开区JK202306号地块、瑶海区YH202310号地块溢价率均超过15%。

　　中指研究院统计数据显示，在政策调整前的2023年7—10月，22座集中供地试点城市住宅用地成交溢价率持续下行。而在多数城市取消限价后的11月，22城住宅用地成交溢价率为7.2%，较当年10月提升2.8个百分点，较2023年1—10月提升0.8个百分点，结束了连续6个月的下行态势。

　　“除上述城市外，南京市、武汉市、重庆市、郑州市、厦门市等地也于2023年11月进行了取消地价上限后的土拍，但普遍底价成交，土拍情绪尚未改善。”中指研究院研报分析称，整体来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温，但分化仍在非核心地块多底价成交。同时，房企投资布局仍审慎，地王数量有限。

　　纵观2023年，上海市依旧坐稳全国土拍市场成交金额的“头把交椅”。据中指研究院统计，上海市4批次集中供地共推出73宗涉宅用地，其中成交72宗，成交规模达889.6万平方米，土地出让金总计约2200亿元，位居全国出让金总额首位。

　　值得一提的是，在全国土地市场总体降温的情况下，2023年，上海市成交楼面价平均为24733元/平方米；平均溢价率为5.83%，高于2022年2.57个百分点，这也让上海市成为房企的“兵家必争之地”。

　　尽管如此，央国企依然是上海市土地市场中的拿地“主力军”。中指研究院统计数据显示，2023年，央国企拿地金额合计占上海土拍总成交金额的55%。从拿地宗数来看，招商蛇口、保利发展、华润置地拿地最多，分别为6宗、5宗和5宗。而从拿地金额来看，华润置地、中海地产分列一二，分别为244.4亿元和240.2亿元。

　　而放眼整个长三角地区土拍市场，表现最为突出的则是有着国企背景的绿城中国，以约440亿元的拿地金额实现领跑。2023年12月28日，杭州市迎来2023年最后一轮土拍。绿城中国连夺2宗地块，一宗为湘北单元XSCQ3101-03、05地块，以12.08亿元竞得，溢价率21.66%；另一宗为杭州运河新城单元GS1003-01地块，以16.14亿元拿下。

　　在半个月前的2023年12月12日，2023年杭州市第十三批次土地出让“开锣”，绿城中国同样是最大“买家”，共计挥金74.14亿元将4宗地块收入囊中。其中，竞价轮数最多的拱墅区石桥地块最终由绿城中国以总价10.16亿元竞得，成交楼面价18537元/平方米，溢价率为26.84%。

　　这也正是2023年全国土地市场的缩影。中指研究院统计数据显示，2023年1—11月，TOP100企业拿地总额约10855亿元，拿地规模同比下降6.6%。同期，拿地金额TOP50、TOP100中七成以上为央国企，民营房企拿地十分谨慎，经营信心仍未改善。

　　中指研究院研报分析称，央国企利用现有资金优势，大力向高能级城市聚集。中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央国企。

　　“央国企占主导的格局的确在当下表现明显，并且这一态势预计在2024年也不会发生改变。一方面是由于不少头部民企近几年面临较为严重的资金压力，导致在土地市场上拿地能力明显下降；另一方面，则由于不少地方性国企‘兜底’土地出让现象明显。”58安居客研究院院长张波进一步阐释道。

　　在2023年拿地金额TOP10房企中，“杭州一哥”滨江集团成为了民企“独苗”，这与其长期深耕杭州楼市的战略密不可分。

　　据统计，截至2023年12月25日，滨江集团总共拿地32宗，其中杭州市26宗、金华市2宗、湖州市2宗、南京市和宁波市各1宗，拿地总金额约560亿元，权益投资242亿元，新增货值超过1000亿元。其中，滨江集团仅仅在杭州市获取的土地就达26宗，占总数的八成以上。

　　部分房企在土拍市场踊跃拿地，离不开销售端的稳定。在2023年度媒体会上，滨江集团董事长戚金兴透露，截至当年12月25日，滨江集团已完成销售额超1512亿元，现金回笼超过720亿元，这一数字是滨江集团成立31年来的最高值。

　　2023年，在全国土地市场表现较为突出的“黑马”民营房企还有伟星房产。2023年12月12日，经过12轮竞价，伟星房产以12.53亿元的价格竞得杭州市萧山区宁围单元地块。而早在当年的4月和8月，伟星房产分别以9.97亿元和15.78亿元的价格，竞得萧山区义桥镇及滨江区浦沿单元地块。

　　记者了解到，伟星房产此前一直深耕安徽省房地产市场，在芜湖市和马鞍山市打造了诸多地产项目。近年来，伟星房产逐渐走出安徽省内的“舒适圈”，在南京市、杭州市和合肥市等强二线城市“跑马圈地”。

　　克而瑞统计数据显示，2023年1—11月，伟星房产新增土地货值322.4亿元，其新增货值的规模，超过了保利置业、金地集团等多家知名房企，位列新值货值TOP100榜单第15位。

　　对于未来房企的发展态势，戚金兴表示，要避免被“流弹飞弹”打伤，只有主动卧倒、匍匐前进。“主动卧倒的战略就是要稳。一方面要稳规模，2024年滨江集团的销售目标还是在1000亿元以上，名次要在全国15位以内；另一方面要稳比例，销售总金额占全国总销售额的1%或以上。”

　　“同时，在开发比例上，保证杭州市占比60%，杭州市外的浙江省占比30%，省外则不超过10%。如果没有这个比例，过去5年滨江集团也‘没了半条命’。还要稳今后的拿地金额和比例，未来几年要稳在销售额的40%以内。”戚金兴感慨道。

　　克而瑞研报分析认为，房企谨慎投资的主旋律仍将延续至2024年。“由于一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中；城投公司投资力度或将持续收缩，但仍有部分托底需求；民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。”