仙风道骨的底层逻辑是什么?

　　契税新政落地一周，北京的二手房再次抢跑。12月8日，北京商报记者从多家房产中介处了解到，一如外界预料，二手房中性价比较高的改善型房源成为政策受益最多的。有机构门店两天集中成交5套，多是此前商定好等待契税落地或因价格、区位合适从而快速成交。更多的门店是体现在咨询量增加，由此前的7天10组客户增长至20组。在新房市场方面，到访量和成交量有所提升，但受到期房缴税周期较长等因素影响，相较于二手房市场，契税调整影响并没有那么快的体现。

　　大兴康庄片区某头部中介机构经纪人周星星告诉北京商报记者，11月13日，北京发布取消普通住宅和非普通住宅标准以及下调契税后，利好最明显的是总价高、面积大的改善型房源。政策发布的次日，即有多组购房者通过电话进行咨询，购房者不仅关注政策的具体细节，还积极计算购房资金能够节省的额度。

　　咨询量增加的情况下，高性价比改善型房源的去化速度也明显加快。周星星介绍，政策正式落地后两天内就售出了5套房源。但他也承认，其中多数房源早在11月就已商定好，当时中央政策已经定调契税调整，购房者和小业主均在等待北京的落地。另外还有两套突击成交的房源，也是因为价格、区位等条件优越，加之小业主急于出售、购房者急于购买，迭加契税政策优惠，实现了快速成交。

　　“现在门店价位合适且户型合理的改善型房源成交量明显提高。”周星星回忆，在11月时，一对中年购房者有意向购置房产，在随后的交流中向其推荐了5套高性价比房源，但是购房者以各种理由拒绝了。但是在近两周，其中4套已经售出，剩余的1套正在与购房者协商价格，高性价比房源明显进入到不再任由购房者挑选的阶段。

　　刚完成签单的购房者王仁青表示，购买这套600余万元的房产“掏空”了家里两代人的积蓄，即便省下的钱并不多，但也要精打细算。按照王仁青所说按照600万元的购房款计算，契税调整前，家庭第二套住房需要缴纳18万元，而现在需要12万元。节约的6万元足够置办电视、冰箱、洗衣机等重要家电。

　　周星星也提醒道，尽管市场有所回暖，购房者在协商价格时不再要求小业主大幅降价，但小业主若盲目提价，则会降低房源的性价比。据他观察，在原挂牌价基础上增幅5万—10万元的房源，对咨询量和带看量并未产生明显影响，与同时段的刚需房源保持同一水平。但也出现了个别小业主大幅提升挂牌价则直接导致房源遇冷。

　　相比于五环外高性价比改善型房源的密集成交，二环里则相对平稳，并未出现集中成交现象。位于西城三里河片区某头部中介机构经纪人周文斌向北京商报记者透露，契税调整近一周后，咨询量确实有所增加，例如，之前一周可能只有10组客户咨询改善型房源，而现在则增加到了20组。

　　然而，房源少、总价高成为最终成交的一大障碍。周文斌表示，在三里河片区挂牌的房源中，50—70平方米的刚需房占据了总量的70%以上，而改善型房源数量有限，且价格普遍保持在1800万元左右，这使得有需求的购房者难以找到价格合适的房源。

　　从11月的房源销售结构来看，刚需房仍然是三里河片区的销售主力。周文斌指出，该片区在11月共售出154套房源，虽然未具体统计改善型与刚需型房源的出售比例，但根据已挂牌的改善型房源出售量及咨询量预估，改善型房源的出售量不会超过10套。

　　类似的情况也出现在海淀军博片区。该区域的某头部中介机构经纪人杨柳表示，虽然改善型房源的价格上涨了，咨询量也提升了，议价客户数量也有所增加，但成交情况没有非常明显的变化。杨柳认为，咨询量和议价人数的提升是积极的表现，是市场从量变到质变所必经的过程。

　　杨柳进一步指出，契税下调以来，想要议价的购房者甚至需要排队等待。在改善型房源本就稀少的情况下，高性价比的房源优势则更为明显。例如，某小区140平方米以上的在售改善型房源仅有4套，综合价格、楼层、朝向等因素来看，仅有一套能满足多数购房者的需求，导致购房者需要排队等待与业主沟通，目前排队的客户已有3组。

　　周文斌还提到，近两个月来，从三里河片区的成交量及成交价来看，刚需房已经止跌回涨。成交量方面，10月前该片区总成交量保持在70余套上下，而11月则上涨了超过50%。价格方面，该片区50—70平方米的房源总价已经有近120万元的涨幅。预计随着契税政策的持续影响，改善型房源也将迎来价格上涨趋势。

　　北京市住建委官网数据统计，北京二手房市场在近期展现出了积极态势。具体来看，12月1日—7日，二手房网签量达4825套，与11月1日—7日同期的3935套比，增长约14%。整体来看，自11月18日北京发布契税调整政策以来，尽管面临着10月高成交量的基数压力，二手房市场仍然呈现出小幅上扬的良好趋势：11月19日至12月7日，北京二手房的总网签量达到了13206套，较10月19日—11月6日的12671套环比上涨4%。

　　由于新房契税要在收房环节缴纳，基本晚于网签两年左右，所以相比于二手房的“立竿见影”，建发房产北京销售王长乐表示，契税政策对新房市场的影响，更多体现在信心、到访量和卖旧换新的成交速度上。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，从新房市场的角度来看，开发商与购房者之间存在着关于价格优惠的谈判空间，这一谈判幅度往往能够超过契税调整的两个百分点。此外，由于新房契税的缴纳通常是在房屋交付入住前进行，因此购房者对契税的敏感度会呈现一种滞后效应。相较于新房价格谈判中的优惠而言，两个百分点的契税调整可能并非购房者关注的主要焦点。

　　王长乐也认为，今年下半年不断推出新的政策，形成政策的迭加效应，保持了市场的热度。契税优惠政策的调整，有助于提振市场信心，有一些观望客户有松动；购买第二套住房且面积在140平方米以下的家庭，契税优惠力度显着增加。

　　从新房市场整体来看，尽管面临一定的季节性波动，北京新房市场在近期展现出韧性。数据显示，11月19日—12月7日北京新房网签量为3199套，较10月31日—11月18日的2966套环比上涨约8%。而契税政策正式实施的首周(12月1日—7日)，网签量录得1020套，较11月24日—30日的1261套环比有所回调。

　　易居研究院副院长严跃进表示，对于新房契税的缴纳，通常是在房屋交付入住后的一两年才进行，这意味着购房者在购房初期并不会立即感受到契税政策的影响。然而，对于那些计划换房的人来说，这一政策却具有独特优势。它能够促进连环交易，即先卖出二手房再去购买新房的需求，从而形成一个良性循环。虽然新房市场对契税政策的反应不会像二手房市场那样迅速和显着，但其对换房需求的推动作用依然不可忽视。

　　尽管契税政策对新房市场的影响没有二手房直接，但对整个房地产市场来说，契税政策的调整仍然具有积极意义。

　　国家税务总局数据显示，12月1日—5日全国共有36.4万户购房家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。

　　具体来看，对于个人购买140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房的情况，优惠政策共减税74.1亿元；而对于购买140平方米以上家庭唯一和第二套住房的情况，则减税9.9亿元。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，契税调整后的反应显示，二手房市场普遍表现优于一手房市场，这一现象在一线城市及二三线城市均普遍存在。这并非主要由契税因素导致，而是二手房的性价比、现房优势以及相对完善的配套设施等三大优势超越了新房。因此，契税调整后，二手房销售成交量明显领先于一手房。单纯的契税调整对房地产市场的影响可能有限，但与其他政策配合实施时，其政策效应将极大增强。