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上海首批土拍平均溢价9%时隔两年“再启”企业打分
尽管上海楼市平淡,2024首轮土拍依旧火爆,5地20+房企参拍,4地溢价率9.07%,央国企主导拿地。
3月14、15日,上海完成了2024年第一批次首轮集中土拍,挂牌的5宗地均成功出让,总建面28.4万平方米,成交总金额约134.1亿元。本次供应质量明显提升,不仅有静安中兴路这样的中心城区优质地块,还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等热点板块地块,因此吸引了多家房价参拍,市场热度明显上升,其中古美地块更是超出10家房企竞标,时隔两年再度触及企业打分条款;溢价率来看,除宝山顾村地块5.56%溢价成交外,其余4宗地块均摇号成交,整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高,高达9.07%。
CRIC监测显示,上海楼市2024年开局显得有些平淡。尽管1月30日上海已明确表示外环外放松对非沪籍单身人士的购房限制,一系列利好政策并尚未在楼市中激起浪花,购房者观望情绪依然浓厚。2月,上海新房成交仅17万平方米(1445套),成交金额为116亿元,环比降幅超六成,创下历年新低(2022年3、4月除外)2月共5盘入市,0个日光盘(0%),1个触发积分(20%),市场遇冷,平均去化率为34%。
上海2024年第一批次首轮仅挂出5宗地,供应总建面仅28.4万平方米,体量在历次集中土拍中处于较低位,但土地质量不俗。就地块分布来看,本轮供地集中在静安、闵行、杨浦、浦东和宝山等多个地区,各区域均有1宗,既有静安中兴路内环内稀缺地块,又有闵行古美这样的大热门地块。
据不完全统计,本次挂牌的5宗地除宝山顾村地块仅有2家房企参拍外,其余4宗参拍房企数量超过4家,闵行古美地块参拍房企更是多达12家,房企参拍热情有所提升。不过从竞拍房企名单来看,依然以央国企为主,民营房企仅有大华参拍。
出让规则方面,上海延续了2023年第二批次开启的利用“封顶摇号”的方式来确定最终竞买者,房企拿地的“运气”成分更高,因此优质地块参拍热情高涨,譬如保利发展、象屿、中铁建等央国企报名地块均高达三幅。值得注意的是,本次土拍闵行古美地块是采用竞价招标方式出让,有多达12家房企报名竞拍,因此需要先进行打分以选出前十入围竞价阶段,这在一定程度上提高了房企的拿地门槛,筛选资质更为优质的房企,从而降低出现爆雷、烂尾、交付不合格产品的概率。
在优质地块的助力下,本轮集中土拍热度创下2021年开启集中土拍以来的热度新高,5宗地块,除宝山顾村地块中溢价成交外,其余4宗均封顶摇号成交,整体溢价率增至9.07%。
其中,热度最高的当属闵行古美地块,地位于闵行外环内,房地联动价8.58万/平,紧邻古美华府和古美华庭,都是前两年触发积分的热门楼盘。参拍房企就多达12组,包括保利发展、招商、中海、华润、越秀、华发&中铁置业、建发、象屿&金茂、中铁建、绿城、安徽高速、大华,根据竞拍规则,报名房企数超过10家名额的地块,需先对房企进行打分考核,淘汰末位,只有10家房企能够参与竞拍。最终,大华和安徽高速被末位淘汰,其余10家房企入围竞标摇号,华发和中铁置业成为“幸运儿”,以34.71亿元竞得该地,溢价率10%,成交楼面价55066元/平方米。该地房地联动价85800元/平方米,较一路之隔的华发建发古美华庭的房地联动价82500元/平方米高了3300元/平方米,并且周边的同类楼盘去化均保持不错的速度,因此快速去化是大概率事件,按照其房地联动价85800元/平方米测算的线元/平方米,盈利空间比较充裕。
综合来看,4宗纯宅地成交楼板价与其房地联动价来看,平均地房比为0.61,房地差也均在2.3万元以上,盈利空间还是比较充裕的。
其中,盈利最为可观的当属静安中兴地块,该地也是本场土拍起始楼板价和房地联动价最高的地块,房地联动价高达12.5万元/平方米(公寓,风貌18万元/平方米),与去年10月保利竞得的280-06地块价格持平。地块周边800米处有天汇世纪玺,该项目被融信集团+招商蛇口+保利发展联合开发,楼板价72000元/平方米,2022年6月首开、10月加推,均当天售罄,成交均价为123894元/平方米,与该地块房价联动价基本持平。不仅如此,该地块面积不大,总建面不足2万平方米,资金压力较小,因此吸引了保利发展、招商、象屿、上海城建等房企参拍,在触发上限价后,进入竞报高品质建设环节,其中3家竞拍人均接受8%公租房比例上限,转入摇号环节,最终象屿中签,成交总价155277万元,溢价率10%,成交楼面价约79779元/㎡,即使按照12.5万元/平方米的新房指导价测算的线万元/平方米,盈利空间依然较为可观。
上海本轮土拍延续2022年以来央国企为主力的格局,民企仅有本土大华一家(参拍闵行古美地块)。由于大华在竞拍过程中被打分提前淘汰,因此本次挂牌的5宗地块被央国企包场。
央国企中,当属华发+中铁置业运气较佳,将本场土拍最热门热度、也是参拍房企最多的地块——闵行古美地块收入囊中,可谓运气爆棚。另外,越秀、中铁建+国贸、象屿表现也比较突出,均在摇号中中标,分别竞得杨浦长海、浦东北蔡、静安中兴地块。
宝山顾村地块位于外郊环间,位置相对较偏,参拍房企仅有2家,也是本场土拍中唯一没有摇号的地块,最终被中建八局以265743万元的总价竞得,溢价率为5.56%,楼面价27974元/平方米。
整体来看,虽然上海开年楼市表现平淡,但在土地质量提升的推动下,2024年上海一批次首轮土拍保持较高热度,5宗地吸引了超20家房企报名参拍,其中闵行古美地块更有多达12家房企/联合体报名参拍。竞拍结果来看,5宗地有4宗摇号成交,整体溢价率增至9.07%,创下2021年集中供地以来的新高。但就实际情况来看,拿地房企仍以央国企为主,民营房企拿地积极性仍在低位。
值得注意的是,继广州120平方米以上、香港取消限购之后,上海本轮土拍开拍首日(3月14日),新一线城市的风向标杭州也出台重磅楼市新政,全面取消二手房限购,为提振城市购房需求,限购放松的春风或将在一线和新一线城市中逐渐展开,这在一定程度上势必提振房企信心,土地市场热度有望在二季度有所提升。
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