土拍最高限价现退出迹象多地土拍规则生变

　　《中国经营报》记者注意到，10月初以来，济南、合肥、厦门等多地发布的土地出让公告发生新变化，所挂牌地块均未再设置最高限价。其中有城市后续一批次拟出让宅地中多宗地未设置最高限价，有城市此前挂牌且已设置最高限价的地块也以补充公告形式进行调整，明确将按照“价高者得”原则竞拍。

　　多位分析人士认为，多地取消土拍最高限价，恢复“价高者得”的土拍规则，主要与当前房地产市场供求关系变化有关，若土拍最高限价顺利取消，各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制性政策也会随之逐步退出土地市场，将有利于提升土地市场活跃度，推动土地资源集约化高效利用。

　　9月26日，成都市发布《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

　　此外，成都市上述政策还对出让土地自持与配建要求进行了调整，明确除控制性详细规划明确的宗地内需迭建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求；同时调整新出让土地商业物业持有比例。

　　除成都市外，10月9日，济南市自然资源和规划局对后续2场土拍发布补充公告，相应地块此前设置的最高限价已被取消，同时明确将按照价高者得原则出让。值得注意的是，同日济南市首次试行“限地价、竞建筑品质、现场摇号”这一土拍规则，1宗宅地触发最高限价摇号成交，后续2场土拍未再设置最高限价，意味着“现场摇号”这一土拍规则也将退出后续2场土拍。

　　此外，合肥市此前发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），共包含31宗地块，面积共计2853.5亩。其中6宗地块明确将于11月2日出让，根据出让公告，这6宗地块均未再设置最高限价。

　　厦门市日前发布的1宗宅地也明确将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。

　　多位分析人士认为，多地取消地价上限，意味着摇号、限房价、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等系列规则也将会随之逐步退出市场，后续可能有更多城市跟进，土地市场可能重新回到此前的市场定价阶段。

　　“8月底以来，房地产政策持续优化，对房地产市场情绪产生积极带动，但多数城市市场热度持续性显不足，全国房地产市场销售规模整体仍处低位，土地市场低迷态势未改，仅优质地块保持一定热度。”中指研究院市场研究总监陈文静指出，今年1～9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%，多地土地市场普遍以底价成交为主，短期来看，取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定积极影响。

　　“取消土拍最高限价，意味着让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，后续或有更多城市跟进。”陈文静认为，当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖情况下，多地土拍规则调整所能带动的市场效果可能有限。

　　“取消地价上限，意味着土地市场重新回到此前的市场定价阶段。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也认为，取消地价上限无疑将会提振土拍市场活跃度，同时有利于让一些大型优质房企拿到竞拍的主动权，不再是此前以摇号定归属等拼运气拿地，凭实力和资金力竞拍的时代回归，对后续房企打造优质高品质住宅、提升住房品质有着积极意义；也可能会加剧土拍市场冷热分化。

　　“合肥、济南、成都等调整地价规则后，预计其他城市尤其是一二线城市也将执行‘价高者得’竞拍规则。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，取消地价上限后，各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制市场活跃度的土拍规则也会阶段性地退出市场。