当“第二财政”遭遇“负动产”

　　2025 年 5 月，央行与金融监管总局联合出台的房地产新政引发市场震动：首套房首付降至 15%、取消房贷利率下限、3000 亿保障性住房再贷款…… 一系列 “史诗级” 救市举措背后，是中国房地产行业持续五年的深度调整。

　　数据显示，2024 年前四月，房地产开发投资同比暴跌 9.8%，销售额下降 28%，曾经支撑地方财政的 “土地财政” 体系正面临前所未有的挑战——2018 年，土地出让金及相关税费合计占地方公共预算收入的 89%，如今这一 “第二财政” 的支柱正在加速崩塌，那我们今天来分析一下，如何逆转大局！

　　回溯中国房地产的黄金时代，“土地财政” 堪称核心引擎。根据经济学家蓝小欢《置身事内》的统计，2001 年至 2018 年，土地出让金从占地方财政收入的 55% 飙升至 89%，连同土地增值税、契税等相关税费，构成地方政府融资、基建投资的主要资金来源。

　　这套模式在推动城市化的同时，也埋下了依赖房地产的隐患：2019 年，中国房地产总市值达 65 万亿美元，相当于美欧日总和，而同期居民杠杆率突破 60%，远超发展中国家平均水平。

　　转折点始于 2020 年。疫情冲击下，住宅新开工面积首降 1.9%，商业地产加速萎缩；2021 年 “三条红线” 政策收紧房企融资，2022 年开发投资暴跌 10%，新开工面积腰斩，住宅销售额下降 28.3%。

　　至 2024 年，市场陷入 “加速崩溃” 循环：前四月新房销售额同比再降 28%，土地流拍率持续走高，部分三四线城市土地出让金同比腰斩。

　　数据对比：五一假期期间，深圳 “好房节” 首日吸引 4 万人参与，改善型房源咨询量占比超 70%；而三四线 日起公积金贷款利率下调至 2.1%，但当地二手房挂牌价仍同比下跌 12%。

　　然而数据背后是残酷的现实：北京、上海等六大城市二手房租售比仅 1.66%，远低于 3.7% 的商业贷款利率，意味着购房投资的租金收益甚至覆盖不了融资成本。

　　20 世纪 90 年代泡沫破裂后，日本房地产经历了 “失去的三十年”，如今在东京核心区之外，大量房产沦为无人继承的 “负资产”。

　　根据日本《朝日新闻》调查，2016 年全国无人认领的土地达 410 万公顷，预计 2040 年将增至 720 万公顷，接近北海道总面积。

　　这些土地或因远离城市、开发价值低，或因继承税费高昂，成为 “连政府都不愿接手” 的烫手山芋。

　　1. 人口崩塌的蝴蝶效应：日本 65 岁以上人口占比达 27%，连续 15 年人口负增长，2033 年房屋空置率预计突破 30%。中国虽未进入人口负增长，但老龄化率已达 20.3%，一线城市虹吸效应导致三四线城市 “空心化”，类似日本地方城市的 “住房过剩” 正在上演。

　　2. 持有成本的 “绞杀”：日本固定资产税、遗产税、修缮费等构成沉重负担，一套郊区房产年持有成本可达房价的 1.4%-2%，远超 1.6% 的租金回报率。反观中国，尽管尚未开征房产税，但未来若土地财政难以为继，税费转型可能直接影响购房决策。

　　3. 政策与市场的 “错配”：日本泡沫破裂后，政府长期未能有效处理不良资产，导致 “负动产” 积重难返。如今中国试图通过 “保障性住房收储” 消化库存，但 3000 亿资金面对 450 万亿市值的房地产市场杯水车薪，且收储价格需打 5-7 折才能覆盖成本，可能引发周边房价连锁下跌。

　　2025 年的新政，本质是一场 “时间换空间” 的豪赌：通过降低购房门槛，争取在人口结构恶化前，为市场争取调整窗口期。对购房者而言，需明晰两大逻辑：

　　正如播客中嘉宾 “老涛” 的亲身体会，房子的 “情感价值” 对刚需而言无可替代。在一线城市，核心地段房产仍具备抗跌性 ——东京核心区新房价格已超越 1990 年高点，印证了人口集聚对房价的支撑。对于真正的自住需求，无需过度纠结短期价格波动，“安居乐业” 的获得感，本身就是对生活的长期投资。

　　日本案例警示：脱离人口基本面、租金回报率低下的房产，终将沦为 “纸面财富”。在中国，三四线城市库存高企、人口外流严重，投资价值趋近于零；即便是二线城市，也需甄别 “人口净流入 + 产业支撑” 的优质板块。当租售比长期低于贷款利率，加杠杆购房无异于 “为银行打工”，尤其是在收入预期不明朗的当下，保持现金流安全远比 “上车” 更重要。

　　地方政府需加速从 “土地财政” 向 “税收财政” 转型。财政部已启动房产税试点前期工作，拟通过 “免征面积 + 阶梯税率” 模式，对多套房持有者精准征税。例如，深圳试点可能设定人均 40㎡免税面积，超出部分按 0.5%-1.2% 累进征收，既保障刚需，又抑制投机。这一改革若落地，将为地方政府提供可持续税源，缓解土地出让收入下滑压力。

　　房企需从 “高周转开发” 转向 “精细化运营”。万科 “理想之地” 项目提供了转型样本：通过 “生产 - 生活 - 生态” 融合设计，项目实现年减碳 5052 吨，厨余垃圾 100% 就地处理，光储直柔技术降低用电成本 30%。此类创新不仅提升居住品质，更通过绿色建筑认证和社区服务溢价，实现财务可持续。

　　保障性住房建设需提速扩面。截至 2023 年底，全国已建成 6400 万套保障房，覆盖 1.5 亿人；2024 年计划新增 170.4 万套，上半年已完成 66.2%。通过 “以旧换新”“租购同权” 等政策，将存量商品房转化为保障房，既能消化库存，又能缓解低收入群体住房压力。

　　政策需通过 “组合拳” 打破 “房价永远涨” 的思维定式。中国房地产的转型，本质是一场关于 “发展模式” 与 “个体选择” 的双重觉醒。当土地财政的神话落幕，当日本 “负动产” 的阴影逼近，我们不得不重新审视：房子究竟是绑定一生的负债，还是盛放生活的容器？

　　新政或许能短期提振市场，但真正的破局点，在于打破 “房地产依赖症”，构建多元财政体系；在于承认市场分化规律，放弃 “闭眼买房致富” 的幻想。对普通人而言，理性区分 “需求” 与 “欲望”，在刚需与投资间划清界限，或许比追逐政策红利更重要 ——毕竟，在时代的浪潮中，只有扎根于真实需求的选择，才能抵御周期的冲击。

　　我们一定能逆转大局，中国的房地产终将再一次辉煌。当潮水退去，留下的是我们不灭的精神，只要有精神在，一切困难，都可以战胜。

　　保高房价泡沫不破必将经济倒退五十年，保高房价泡沫不破必将经济付出很大代价，保高房价泡沫不破必将严重影响几代人生活。

　　7月1日，长沙交警支队派出20名精干力量，来浏阳市支援交通违法百日会战专项整治行动，确保浏阳市道路交通更加安全、有序、畅通。

　　7月3日上午，尘封八十五载的杨靖宇笔记本档案在吉林省通化市档案馆首次公布。这份编号“通省警特秘第一五三七号”的机密文件，是1940年3月16日伪通化省警务厅长岸谷隆一郎发给柳河县警务科长的杨靖宇笔记本译文。1940年2月23日，杨靖宇血洒濛江（今靖宇县），壮烈殉国。

　　当地时间7月6日傍晚，第二批从日本鹿儿岛县吐噶喇列岛疏散撤离的当地居民已乘坐轮渡抵达鹿儿岛市的港口。本次疏散撤离的人员为恶石岛的31名居民和小宝岛的15名居民，合计46人。当地目前采取自愿疏散撤离的原则。截至6日，恶石岛尚有23名居民，小宝岛尚有41名居民。

　　关于K1373次列车“砸窗”事件的讨论，并没有因广铁长沙客运段发布的详细通报而淡去，反而引发了更多的讨论。

　　极目新闻记者 舒隆焕近日，甘肃天水麦积区褐石培心幼儿园违规使用添加剂致幼儿血铅异常，持续引发社会关注。天水集中血铅检测结果迟迟未出，家长陆续带孩子去西安市中心医院诊疗。此前，天水方面召集幼儿家长开过一次通报会，会上透露，抽检的三色枣发糕和玉米肠卷样本添加剂超标。

　　7月1日，泰国宪法法院宣布，受理有关调查总理佩通坦是否存在违宪行为的请愿书，并决定即日起暂停佩通坦行使总理职权。

　　清徐，一脚踢倒，33层楼的男人，牛逼不是吹的，火车不是拉的#清徐 #原创视频 #踢倒33层楼 #哈哈哈娱乐一下