地产启示录｜25天安居建业旋风撤退佳兆业中央广场

　　2023年11月20日晚，深圳佳兆业发布关于“佳兆业中央广场二期5栋”与龙岗安城投公司取消合作的公告称，深圳市龙岗安城投此前就佳兆业中央广场二期5栋项目（推广名“佳兆业中央广场二期KICC写字楼”，下称“KICC”）与宝吉工艺品（深圳）签订了项目服务合作协议，协议签署后双方未实际履行合作协议内容。

　　深圳佳兆业表示，现因宝吉公司转变项目运营方式，经双方友好协商，自11月10日起，龙岗安城投撤销对KICC的品牌授权，不对该项目开展受托支持服务，并退出该项目合作。

　　这是一个持续时间仅有25天的合作。佳兆业方面表示，目前，在各级政府领导和集团领导的重点关注与支持下，KICC也全面启动复工，以此保证项目的高品质完成交付。龙岗住建局也会介入项目进行强管控，帮助项目交付。

　　作为最早出险的一批房企，佳兆业在化债方面进展缓慢，保交付上同样需要借助部分外力的帮助。此种背景下，佳兆业与安居建业的分手让项目陡增不确定性。

　　KICC虽是办公楼项目，但具有一定的份量。公开资料显示，KICC是龙岗坂田重点办公项目，该项目开发商为宝吉工艺品（深圳），后者由佳兆业集团（深圳）控股。在一些公开资料中，KICC被称为龙岗坂田的“地标”。

　　与KICC合作的龙岗安城投，也是一个有实力的平台。其由深圳市安居建业与深圳市龙岗区城投置地联合成立，作为政企联动共搭的、具有多重国资背景的投资运营平台，拥有专业的开发运营能力。

　　龙岗安城投退出KICC的合作，是一个令人意外的公告。毕竟，KICC官宣与龙岗安城投合作，只是上个月的事件。2023年10月16日。深圳佳兆业宣布，KICC将引入龙岗安城投合作开发及运营。佳兆业强调，这是积极响应政策，提振市场信心，特引入国企龙岗安城投进行合作。

　　据佳兆业方面披露，龙岗安城投的加入将为项目以及开发建设单位提供工程与现场协理等多维度的受托支持服务。这种服务模式无疑将极大地提升项目的品质，同时为项目的顺利交付提供了坚实的保障。

　　未曾料想，双方的合作仅持续了25天的时间。双方的合作告吹内情尚不得而知，佳兆业方面回应称，KICC写字楼项目因策略调整，暂停与龙岗安城投公司的合作。

　　佳兆业方面表示，目前，在各级政府领导和集团领导的重点关注与支持下，KICC也全面启动复工，以此保证项目的高品质完成交付。龙岗住建局也会介入项目进行强管控，帮助项目交付。据此前深圳佳兆业发布消息，今年9月16日，KICC项目复工启动仪式盛大举行，标志着项目复工全面启动。

　　佳兆业方面在回应中还强调，其与安居建业仍然保持良好的合作关系，共同推进如福田天宸项目的高品质交付。

　　作为出险最早的房企之一，佳兆业在化债方面并无建树，至今并未有明确的重组方案，是进度最慢的一批房企。

　　今年10月17晚间，佳兆业公告披露，其一直与境外债权人、财务顾问和法律顾问进行沟通与建设性接洽，以推动境外债务重组方案的制定。其时，佳兆业表示，已就境外债务（包括现有债务）向债权人小组提呈初步指示性重组方案，具体条款包括债转股、发行新债券置换以及提供额外增信措施等。

　　作为美元债大户，佳兆业与债权人的谈判本身就具有更高的难度。截至2022年底，佳兆业境外有息负债约123亿美元，其中包括优先票据未偿还本金约115亿美元，永续资本证券未偿还本金约2亿美元，以及其他有担保及无担保债务约6.5亿美元。

　　此外，佳兆业的境内负债担子也并不轻，根据佳兆业披露，截至2022年12月末，其境内有息负债约506亿元，其中363亿元为项目层面的负债。

　　经营方面，今年上半年，佳兆业持续亏损。报告期内，佳兆业实现总收益约136亿元，同比增加1.0%；毛利29.73亿元，同比增加28.7%，毛利率为21.9%；期内亏损为66亿元。

　　不仅如此，佳兆业的现金流情况也在恶化。截至今年6月末，佳兆净负债率上升至602%，现金短债比为0.01。另外，截至今年6月30日，佳兆业银行计息及其他借款的金额为1179亿元，而其无受限的现金及现金等价物仅为14亿元。

　　今年7月，佳兆业发布公告称，布洛德峰投资顾问有限公司向香港特别行政区高等法院提出日期为2023年7月6日的清盘呈请，因佳兆业深圳未偿还本金额为1.7亿元的债券及应计利息。

　　佳兆业集团其时表示将极力反对呈请，继续与其境外债权人保持积极主动的沟通，并与彼等尽快形成重组方案，以期在切实可行的情况下尽快向市场公布方案条款。这一清盘呈请此后几度延期，10月16日晚，佳兆业公告称，清盘呈请及撤销申请聆讯已押后至2024年2月6日。

　　化债尚在路上，佳兆业今年的重要任务是保交付。据佳兆业方面今年11月7日披露，今年前10个月，佳兆业深圳、广州、东莞、惠州、珠海、洛阳等地共完成46个项目、约3.1万套房源的交付。今年全年，佳兆业计划交付约4.6万套房源。

　　资本市场对佳兆业这类房企，也已无期待。自今年3月复牌之后，佳兆业股价不断走低，截至11月22日收盘，佳兆业收于0.192港元/股，总市值为13.47亿港元。